Особенности национального строительства. Калининградская область дома под ключ.

В Новосибирске участки под строительство в дефиците. При этом территории даже в центре хаотично застроены частным сектором. Фото: Виталий Волобуев. Специалисты Высшей школы экономики (ВШЭ) установили, сколько тратят застройщики жилья на возведение типичного многоквартирного дома. Исследование «Оценка издержек получения государственных и муниципальных услуг, необходимых для строительства многоквартирного жилого дома» было опубликовано в конце прошлого года, в его основу легли опросы участников рынка. В анкетировании принимали участие застройщики из 16 российских городов, в том числе и двух сибирских — Иркутска и Новосибирска. Результаты весьма неутешительны: неформальные платежи строительных компаний в большинстве случаев в разы превышают официальную стоимость государственных и муниципальных услуг. Не во всех городах, конечно, спекуляции чиновников одинаково вопиющи. В основном нерегламентированные отношения между чиновниками и застройщиками принимают максимальное выражение в мегаполисах — Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Владивостоке. К примеру, в столице Сибири объем взяток в восемь раз превышает объем платежей по установленным тарифам. Исходя из данных рейтинга, составленного специалистами ВШЭ, Новосибирск является одним из самых коррумпированных городов России в строительном секторе. Хуже ситуация только в Москве (см. график 1). В принципе, дополнительные платежи не являются редкостью в практике строительства. Они могут возникать из-за особенностей земельных участков или их расположения. Компании понадобятся дополнительные согласования с ведомствами или специальными службами в случае, если строящийся многоэтажный дом расположен на набереж­ной реки или вблизи железной дороги, или если под застраиваемым участком проходит линия метрополитена. В Москве и Санкт-Петербурге проблемы возникают при строительстве объектов на прави­тельственных трассах — застройщики в таких случаях вынуждены получать множество дополнительных согласований, в том числе и за «конверты». Однако существуют еще две причины возникновения дополнительных платежей. Во-первых, это откровенные зло­употребления чиновников. Говоря проще, случаи вымогательства. Во-вторых, это неформальные платежи, инициатива осуществления которых принадлежит уже самим застройщикам. По утверждению респондентов, для них время — Особенности национального строительства. это деньги, поэтому, чтобы сократить сроки получения необходимых бумажек, а также снизить пря­мые затраты на привлечение квалифицированной рабочей силы, они зачастую идут в обход официальных процедур и не в полной мере соблю­дают обязательные требования к строительным работам. Очевидно, что поводы для дачи взяток возникают там, где правила предоставления услуг недостаточно регламентированы. Выходит, что на строительном рынке российских городов отношения между застройщиками и властью не всегда прозрачны и совсем не строго конституированы, что дает массу поводов для решения вопросов с помощью пресловутых «конвертов». «То, что проблема неформальных платежей существует, подтверждает и руководство страны, естественно, и Новосибирск не является исключением. Наиболее серьезные затраты в городе фиксируются при получении, выполнении технических условий, при решении вопроса по землеотводу, выделению участка. Аффилированным фирмам и тем организациям, которые готовы делать «откаты», а не ждать у моря погоды, проще решать свои проблемы. Но стоит отметить, что последнее время увеличивается количество мелких «поборов», которые в сумме составляют не один миллион рублей. «С нами не церемонятся, и вопросы решают не по-детски», — отмечает президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константин Боков . Соотношение стоимости непосредственно госуслуг к размеру неформальных платежей везде разное (см. график 2). Неформальные платежи, согласно данным исследования ВШЭ, адресуются в ряд надзорных организаций (от комитетов благоустройства до управлений Росреестра), но в основном «конверты» носят в муниципалитеты. Для строительства много­квартирного жилого дома сегодня необходимо сделать 21 обращение, общая стои­мость которых составляет около 1,5 млн рублей, а время предоставления результатов (в среднем по стране) по ним — 582 дня (в Новосибирске — 651 день, в Иркутске — 401 день). При этом застройщик несет издержки, связанные с подключением к инфраструктуре, в размере около 30,5 млн рублей. Но это — «средняя температура по больнице». В двух сибирских городах, попавших в исследование ВШЭ, цифры иные. В среднем на госуслуги, неформальные платежи и техническое присоединение к сетям в Новосибирске застройщику надо потратить чуть более 30 млн рублей, а в Иркутске — более 11,5 млн рублей. Из этих сумм непосредственно на госуслуги приходится всего 611 тысяч и 1,1 млн рублей соответственно. Львиная же доля затрат уходит на технические условия, а неформальные платежи, согласно подсчетам ВШЭ, составляют 5 млн рублей в Новосибирске и 300 тыс. рублей в Иркутске. Диверсификация подати. Предоставление госуслуг условно можно подразделить на семь групп, соответствующих основным стадиям реализации проекта застройки: 1. заключение договора аренды земельного участка; 2. предварительная подготовка проекта строительства; 3. утверждение проекта строительства; 4. подготовка к строительству; 5. строительство; 6. сдача объекта в эксплуатацию; 7. государственная регистрация построен­ного дома. Респонденты оценивали эти стадии по пятибалльной шкале. В Новосибирске затруднительными были названы практически все стадии. По крайней мере по первым четырем пунктам чиновникам были выставлены неудовлетворительные оценки. В Иркутске застройщики были более лояльны и оперировали только удовлетворительными и хорошими баллами (см. таблицу). Особо патетичной (практически во всех городах) считается первая стадия строительства. Проблемы при получении земельного участка в аренду начинаются сразу. Во многих городах наблюдается дефицит свободных участков под застройку, особенно в центральных районах. Несмотря на то что зачастую российские города изобилуют ветхим и аварийным жильем, получить такую территорию под строительство возможно только при удачных переговорах с собственниками устаревших домов. Консенсусы в подобных дискуссиях, отмечают участники рынка, достигаются крайне редко. Поэтому в фокусе внимания всегда оказываются аукционы, на которых выставляются точечные площадки в центре или новые территории, как правило, расположенные в отдаленных районах. Примером города с лучшей практикой проведения аукционов по пре­доставлению земельных участков является Калуга: там их выставляют с ка­дастровым паспортом и градостроительной документацией, а также с указанием точек подключения к инженерным сетям по границам участка. Однако, судя по комментариям застройщиков, подобный факт — это нонсенс! Столь сладких бонусов в практике градостроительства в других городах обычно не дают. Стандартная ситуация: земельные участки, выставляемые на торги, не обеспечены инженерной инфраструктурой. Возможности подключения к сетям имеются, но их реализация требует дополнительных затрат, которые измеряются десятками миллионов рублей и могут достигать 20% от общих затрат на строительство объекта. В Иркутске респонденты отмечают дефицит сформированных зе­мельных участков и, как следствие, редкие аукционы. На аукцион выно­сятся участки только под точечную застройку, выиграть который край­не сложно. В случае, если идет снос частного Какой дом выбрать для строительства. сектора с целью выделе­ния земельных участков под строительство, владельцы земли устанавливают непомерные цены.Особенности национального строительства. Да и вообще, к самим аукционам застройщики относятся с осторожностью. Многие долго не решаются на участие: процедуры не отличаются особой прозрачностью, итоги бывают непредсказуемыми. Более того, на аукционах часто фиксируются различного рода махинации. Худшая практика предоставления земельных участков в аренду вы­явлена во Владивостоке, Новосибирске, Москве и Санкт-Петербурге. Столица страны вообще стала притчей во языцех прежде всего из-за того, что строительство здесь фактически контролировали родственники бывшего мэра. По словам респондентов, «компании вообще не могли победить в аукционе, если это не компании бывшего руководства города или устроителей аукциона». Но Москва в этом плане не одинока. «Одной из серьезных проблем при приобретении (аренде) участка под жилищное строительство является то, что явно лоббируются интересы застройщиков, аффилированных в той или иной степени с руководством городских властей и высокопоставленными сотрудниками мэрии. Это ставит застройщиков в неравные условия. Процедуру Особенности национального строительства. оформления земельного участка, которая и так усложнена, можно проходить в течение одного года, а то и двух лет, а можно и за считанные месяцы, если на то есть прямое указание. Эта тенденция проявляется и при проведении аукционов. А могут и вообще предложить вернуть участок или поменять, если он приглянулся своим», — комментирует Константин Боков. В Новосибирске, по данным исследования ВШЭ, неформальные платежи (3–30 млн рублей) Особенности национального строительства. служат гарантом победы на конкурсе и заметно облегчают следующие стадии оформления земельного участка. В ходе анкетирования участникам строительного рынка был задан вопрос, возможна ли в их городе победа в аукционе без обеспечительных мер неформального характера. В большинстве исследуемых городов респонденты ответили, что невозможна. В качестве механизмов, позволяющих обеспечить победу «нужных» компаний, названы отказ в приеме документов по формальным признакам, «потеря» документов, попытка неформально договориться с ненужным участником либо банальный, но безотказный ход — срыв аукциона. Кроме того, информация о выставляемых на торги земельных участках публикуется только за 30 дней до назначенной даты торгов (данные о перспективных участках, готовящихся к выставле­нию на торги, вообще обычно не разглашаются). По мнению респондентов, за такой срок невозможно качественно проработать возможности застройки предлагае­мого земельного участка, принять решение об участии в торгах и обеспечить финансирование проекта. В ряде случаев органы исполнительной власти после проведения тор­гов затягивают с выдачей застройщику подписанного договора аренды для его государственной регистрации. О существовании этой Особенности национального строительства. проблемы говорили респонденты в Новосибирске, Смоленске и Владивостоке. В первом необходимая плата за ускорение оформления догово­ра составляет 15–30 тыс. рублей. Не редки и курьезные случаи, когда договор аренды застройщику выдают постфактум. К примеру, в Смоленске такой документ компании удалось получить лишь спустя два Особенности национального строительства. месяца после окончания строительства. Наиболее важным показателем на третьей стадии (утверждение проекта строительства) является оценка респондентами состояния государственной экспертизы проектной документации — ее стоимости, а также времени проведения. Участники рынка отмечают, что на длительность и стоимость процедуры влияет дефицит квалифицированных проектировщиков. Кроме Новосибирска, худшая Особенности национального строительства. практика по данному показателю отмечена респондентами в Санкт-Петербурге (государственная экспертиза проводится до полугода), Москве и Владивостоке. Критерием оценки четвертой стадии — подготовки Особенности национального строительства. к строительству — является характеристика респондентами порядка получения разрешения на строительство. Наибольшие временные затраты и самые высокие неформальные платежи позволили признать худшими городами на данной стадии Новосибирск, Смоленск и Нальчик. Стоит отметить, что затянутость и сложность данной процедуры делают достаточно обоснованным «в интересах дела» Особенности национального строительства. механизм взяточничества. Кто бы что ни говорил, но на стадии выдачи разрешения на строительство, как отме­тило большинство респондентов, существует все та же необходимость уплаты неформальных платежей. Причем формулировки, суть которых — вымогательство денег у застройщиков, бывают даже забавными. Так, в Хабаровске невозможно получить раз­решение Особенности национального строительства. на строительство, «пока не принесешь документ, подтверж­дающий внесение 300 тыс. рублей на «реконструкцию прудов». А в Нальчике строителей могут попросить «построить Особенности национального строительства. фонтан». На пятой стадии строительства компании вынуждены фактически платить ежемесячную зарплату инспектору, прикрепленному к стройке, естественно, за лояльность. Затраты доходят до 1 Особенности национального строительства. тыс. долларов в месяц. Застройщики с иронией констатируют, что зачастую сам процесс строительства занимает в два-три раза меньше времени, чем все остальные шесть стадий. На этапе ввода здания в эксплуатацию Новосибирск делит свою непрезентабельную пальму первенства с Москвой и Хабаровском. Что касается седьмой, заключительной, стадии (государственная регистрация жилья), то, по оценкам новосибирских застройщиков, она оказывается самой беспроблемной. Короче, дошедших до финиша не бьют, а награждают (см. таблицу). Тем не менее респонденты отмечают достаточную дороговизну этой процедуры. Всего же по времени, потраченному на получение госуслуг, Новосибирск замыкает пятерку городов Особенности национального строительства. Особенности национального строительства. с самыми медлительными чиновниками (см. график 3). Стоит отметить, что процесс присоединения жилого дома к объектам инженерной инфраструктуры — другая больная тема. Поэтому он выделяется из общего списка этапов возведения жилого дома. Подавляющее большин­ство специалистов назвали процедуру выдачи техусловий «вопиющей» (см. график 4). Примером Особенности национального строительства. наилучшей практики является Иркутск, во многом из-за Ангарского каскада ГЭС и, Проект маленького одноэтажного дома — нюансы строительства. как след­ствие, отсутствия проблем с мощностями. Также положительная практика присоединения Особенности национального строительства. Особенности национального строительства. к электросетям наблюдается в Калуге. Новосибирск в этом списке считается вполне удачным городом с самым коротким периодом подключения (30 дней). Но при этом затраты на запитывание от энергогенерации могут равняться расходам на строительство целого дома. На фоне запредельных трат на подключение к электросетям, присоединение других объектов инженерных коммуникаций стоит не так дорого, но также обременительно для застройщика. Так, в Москве расходы на присоединение жилого дома к водопроводу состав­ляют 100 тыс. рублей за 1 кубометр (в целом для дома — 1,8 млн рублей). Что делать? Авторы исследования Дина Особенности национального строительства. Крылова и Сергей Плаксин отметили, что при идеальном функционировании механизма получения госуслуг застройщиками полный строительный цикл — от получения земельного участка до ввода постро­енного дома в эксплуатацию — составлял бы всего полтора года. Отрадно, что в России есть города, в которых эта цикличность соблюдается. Серьезной проблемой, отмечают эксперты ВШЭ, остается обеспечение надлежащей правопри­менительной практики. Главными проблемами, на которые необходимо обратить пристальное внимание, являются вопросы землепользования Особенности национального строительства. и присоединения к се­тям инженерно-технического обеспечения, прежде всего электрическим. «Для решения проблем обеспечения земельными участками необхо­димо гарантировать исполнение на муниципальном уровне всех Особенности национального строительства. положений Земельного и Градостроительного кодексов РФ, а также создать условия, препятствующие коррупционному поведению должностных лиц, путем реализации мер специального регулирования в данных Особенности национального строительства. коррупционно опасных отраслях. В целом же необходимо разработать комплекс мер по стимулирова­нию жилищного строительства, что невозможно без решения вопроса модернизации изношенной коммунальной Особенности национального строительства. Особенности национального строительства. инфраструктуры и развития электрических сетей. Однако устранение дискриминации застройщиков со стороны монополистов экономически необходимо с учетом существен­ного снижения рентабельности жилищного строительства при Особенности национального строительства. Особенности национального строительства. продол­жающемся росте цен на присоединение к сетям монополистов на фоне низкого платежеспособного спроса», — считают авторы. К перечню этих мер присоединяются и Особенности национального строительства. участники рынка. Они поддерживают создание и соблюдение единых правил игры, а также прозрачных процедур на всех этапах строительства. И считают, что необходим переход на конкурсы для строительства жилья экономкласса с фиксированной ценой и введение моратория на перепродажу квартир в этих домах на 5–10 лет Особенности национального строительства. по рыночным ценам. Кроме того, строители призывают решить на федеральном уровне вопросы с подключением к инженерным сетям. К сожалению, при этом Особенности национального строительства. открыто Особенности национального строительства. заявлять свою позицию решаются немногие. При подготовке этого материала к публикации мы уперлись в стену молчания: большинство строительных компаний отказались давать Особенности национального строительства. комментарии по озвученным вопросам. Что выглядит, согласитесь, симптоматично. Примечание. Для сопоставимости результатов исследования в 16 городах в каче­стве типового объекта наблюдения был выбран многоквартирный жилой дом со следующими характеристиками: • 12–17-этажный панельный жилой дом, с 3–4 подъездами, с четырь­мя квартирами на этаже (примерно 200 Особенности национального строительства. Особенности национального строительства. квартир Особенности национального строительства. в доме); • находится на сформированном земельном участке примерной площадью 0,3–0,8 га, полученном в аренду по итогам аукциона (не Особенности национального строительства. в Особенности национального строительства. рамках комплексного освоения территории); • общей площадью около 13 тыс. кв. м — при среднем количестве квар­тир 204 (в 17-этажном 3-подъездном Особенности национального строительства. Особенности национального строительства. Особенности национального строительства. доме с четырьмя квартирами средней площадью 55 кв. м на этаже, с внутриподъездной площадью, составляющей 15% от общей площади квартир); • предусматривающий Особенности национального строительства. Особенности национального строительства. присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения: электроснабжения (500–700 кВт); водоснабжения (160–180 куб. м) и канализации; теплоснабжения (в среднем 0,8–1 гигакалория); ливневого водостока.

Ориентировочная стоимость строительства под ключ 2.325.000 руб.

13.09.2014 /ДАТА ПУБЛИКАЦИИ

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 

1 2 3 4 5 6 7

Вместе с этим искали:

Строительство домов под ключ.
Строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости.
Дома из бруса.
Строительство каркасного дома в области.
Купить дачный дом в Москве и Московской области.

14.09.2014 - Любка

Оформлять нужно было качество постройки никоим образом сайте Вы можете найти контакты.

16.09.2014 - Дариночка

Времени, поскольку производится очень быстро претензиями к застройщику путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами.

20.09.2014 - Анджелика

Размещение 4-5 человек добровольного участия в Программе страхования заемщиков.

Строительство в кредит.

Строительством дома в кредит (Калининградская область) – пользуются многие городские жители. Люди понимают, что гораздо выгоднее взять ипотечный кредит, чем годами снимать жилье и не иметь своей собственности. К тому же строительство дома в кредит позволит Вам заполучить ценный актив, в котором будет приятно, экономично и комфортно жить.

Однако необходимо учитывать, что не каждая строительная компания может предложить такой вариант. Ипотека на строительство частного дома требует определенных финансовых затрат и волокиты с оформлением документов. Поэтому многим организациям проще строить за наличные деньги. Но это не касается компании «roddom3-kaliningrad.ru». Мы не только ведем строительство быстро и качественно, но и заботимся о том, чтобы наш клиент не испытывал никаких проблем, в том числе с получением кредита под строительство дома.

Криедит для строительства дома!

Кредит на загородные дома, бани или коттеджи выдается на долгий срок, вследствие чего выплаты получаются небольшими. Вы будете жить в собственном доме, но отдавать даже меньшую сумму, чем за аренду жилья. К тому же с каждым годом стоимость строительства загородного жилья растет, а деньги обесцениваются.

Виды кредитования

А знаете ли вы?

Хит проект

При заказе дома или бани: недорогое строительство под ключ.

Важно знать:

Построим дом или баню по всему Северо-Западу России.
Популярые районы для застройки: Калининградская область, Москва, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Тверь и Тверская область. Строительство по низким ценам - это реально, если вы обратились в нашу компанию!

Контакты.

г. Санкт-Петербург, м. Купчино. ул. Бухаретская 89.

г. Москва, Коширское шоссе. м. Домодедовская

Мы в социальных сетях.

Наши партнёры.

Багратионовск Балтийск Гвардейск Гурьевск Гусев Зеленоградск Калининград Краснознаменск Ладушкин Мамоново Неман Нестеров Озёрск Пионерский Полесск Правдинск Приморск Светлогорск Светлый Славск Советск Черняховск