Завершение строительства "проблемных" домов. Калининградская область дома под ключ.

Максим Кратенко, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Юридического института СФУ. Федеральное законодательство об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости не лишено пробелов в той части, которая касается завершения строительства соответствующих объектов в случае неплатежеспособности (банкротства) застройщика. Для восполнения указанного пробела субъекты РФ принимают законы о мерах государственной поддержки "обманутых" дольщиков. Данные меры могут быть весьма сдержанными (субсидирование процентной ставки по кредитам, направленным на завершение строительства) и достаточно радикальными (выкуп у граждан их прав в отношении объектов долевого строительства). История вопроса. Как показало время, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" не решил всех проблем на рынке долевого строительства жилья. Закон не имеет обратной силы и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года (п. 2 ст. 27). Законодатель, возможно, рассчитывал на постепенное уменьшение количества тех многоквартирных домов, долевое строительство которых не регулируется данным Законом. Однако финансовый кризис 2008 - 2009 гг. и недобросовестность отдельных застройщиков привели к тому, что количество "проблемных" домов (строительство которых было прекращено) не только не сократилось, но даже увеличилось по сравнению с 2004 - 2005 гг. Ситуацию усугубили многочисленные дела о банкротстве строительных компаний, когда на повестку дня встал вопрос о возможности включения в конкурсную массу должника (застройщика) его многоквартирных домов, строительство которых не было завершено. Не Завершение строительства "проблемных" домов. оправдали себя предусмотренные Законом N 214-ФЗ гарантии для участников долевого строительства: обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, а также право залога участников долевого строительства в отношении строящегося многоквартирного дома и земельного участка, предоставленного застройщику для строительства (или права аренды земельного участка). Присущее российскому предпринимателю стремление обойти неудобный Закон способствовало распространению всевозможных "суррогатов" договора участия в долевом строительстве. Застройщики предпочитали привлекать денежные средства граждан на основании инвестиционного договора, предварительного договора купли-продажи жилого помещения, договора о резервировании квартиры в строящемся жилом доме. Показательно следующее дело, в котором застройщик заключал с гражданами договоры о резервировании квартир в строящемся многоквартирном доме, предусматривающие обязанность гражданина (покупателя) открыть целевой накопительный счет в Сбербанке России. Антимонопольный орган усмотрел в подобном "сотрудничестве" застройщика и Сбербанка России не только признаки антиконкурентного соглашения, но и нарушение законных прав потребителей (Постановление ФАС ПО от 10.02.2009 N А06-4652/2008). Право залога, призванное гарантировать имущественные интересы участников долевого строительства в случае приостановления или прекращения строительства, также оказалось невостребованным - по причине отсутствия в Законе четкого механизма обращения взыскания на заложенное имущество. Столкнувшись с перечисленными проблемами, депутаты Госдумы РФ начали работу над поправками к Закону N 214-ФЗ. Планируется распространить его действие на предварительные договоры купли-продажи жилых помещений и иные договоры, Завершение строительства "проблемных" домов. с помощью которых застройщиком привлекались денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов и приобретение в последующем права собственности на жилое помещение. Кроме того, предлагается установить особенности банкротства организаций-застройщиков, в том числе особенности продажи принадлежащего такому должнику имущества в виде земельного участка, отведенного под строительство, и расположенного на нем объекта незавершенного строительства (проект федерального закона N 98106-5 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства", принят в первом чтении Постановлением ГД ФС РФ от 13.05.2009 N 2077-5 ГД // СЗ РФ. 2009. N 20. Ст. 2432). В свою очередь, региональные и местные власти попытались найти решение проблемы завершения строительства многоквартирных домов, застройщики которых стали неплатежеспособными. С этой целью на практике производились замена застройщика (путем замены арендатора земельного участка, отведенного под строительство) и перевод на нового застройщика обязательств по ранее заключенным договорам с гражданами-инвесторами либо инициировалось создание ТСЖ, которому передавались функции и полномочия застройщика. Однако отсутствие специальной нормативной базы, регулирующей процедуру замены застройщика, в значительной степени сдерживало подобные инициативы. В 2007 - 2009 гг. рядом Завершение строительства "проблемных" домов. Завершение строительства "проблемных" домов. субъектов РФ были приняты законы о мерах государственной поддержки участников долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков: Закон Саратовской области от 01.10.2007 N 197-ЗСО "О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области" (Саратовская областная газета (официальное приложение). 2007. N 61); Закон Нижегородской области Завершение строительства "проблемных" домов. от 29.10.2008 N 146-З "О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области" (Нижегородские новости. 2008. N 209 (4101)); Закон Санкт-Петербурга от 06.07.2009 N 307-62 "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге" (Санкт-Петербургские ведомости. 2009. N 129). Законопроект аналогичной направленности был недавно рассмотрен и принят в первом чтении Законодательным Собранием Красноярского края (проект закона Красноярского края "О мерах государственной Завершение строительства "проблемных" домов. поддержки Завершение строительства "проблемных" домов. граждан - участников долевого строительства, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Красноярского края", опубликован 22.03.2010 на официальном портале Красноярского края: www.krskstate.ru). Примечательно, что, преследуя одну и ту же цель, указанные законы (законопроекты) существенно различаются в определении круга субъектов, которым будут предоставлены меры государственной поддержки, а также условий их предоставления. Кому положена господдержка? Закон Саратовской области признает участника строительства (гражданина) пострадавшим от действий или бездействия строительной организации при наличии двух Завершение строительства "проблемных" домов. условий:Завершение строительства "проблемных" домов. имеется вступившее в законную силу судебное решение о понуждении строительной организации к исполнению обязательств по предоставлению в собственность гражданину жилого помещения в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме в натуре или о расторжении договора и возврате денежных средств; указанное решение не исполнено в связи с отсутствием у должника имущества, на которое может быть обращено взыскание, либо в связи с признанием должника банкротом и завершения процедуры конкурсного производства. Учет граждан, пострадавших от действий или бездействия строительных организаций, осуществляет уполномоченный орган исполнительной власти Саратовской области. Закон Нижегородской области распространяет свое действие на граждан - участников долевого строительства (инвесторов), договорные отношения которых с застройщиками возникли до вступления в силу Закона N 214-ФЗ. В целях создания единой информационной системы учета сведений о гражданах, пострадавших от недобросовестных застройщиков, уполномоченный орган исполнительной власти Нижегородской области формирует Реестр. Включению в Реестр подлежат граждане, представившие судебное решение о признании права на объект долевого строительства либо судебное решение о признании права требования к застройщику (вытекающее из договора участия в долевом строительстве, инвестиционного договора). Закон Санкт-Петербурга определяет в качестве нуждающихся в защите участников долевого строительства тех граждан, права которых на объекты долевого строительства не зарегистрированы в установленном законом порядке и в отношении которых вынесено решение суда о признании прав Завершение строительства "проблемных" домов. участника долевого строительства на капитальные вложения в объект долевого строительства. Указанные граждане подлежат включению в Реестр участников долевого строительства в Санкт-Петербурге. Ведение Реестра поручено Правительству Завершение строительства "проблемных" домов. Санкт-Петербурга. Как видно из процитированных актов, государственная поддержка предоставляется тем гражданам - участникам долевого строительства, на которых не распространяются гарантии, установленные Законом N 214-ФЗ. Такой подход вполне логичен, поскольку именно эта категория граждан находится в наиболее уязвимом положении, особенно при банкротстве застройщика и распределении его имущества между конкурсными кредиторами. Противоположный подход закладывается в проекте закона Красноярского края "О мерах государственной поддержки граждан-участников долевого строительства, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Красноярского края". Государственная поддержка предоставляется гражданам, имеющим зарегистрированный договор участия в долевом строительстве и уплатившим обусловленную договором цену. Таким образом, в отличие от своих коллег в Саратовской области, Нижегородской области и Санкт-Петербурге, депутаты Законодательного Собрания Красноярского края направили свои усилия на защиту участников долевого строительства, права которых в отношении объектов долевого строительства уже Завершение строительства "проблемных" домов. снабжены гарантиями, предусмотренными Законом N 214-ФЗ. Подобное решение можно объяснить лишь тем, что депутаты не считают судебный акт надежным доказательством прав гражданина на объект Завершение строительства "проблемных" домов. долевого строительства. Учитывая многочисленные факты двойных и тройных продаж одного и того же объекта долевого строительства и столь же многочисленные уголовные дела в отношении руководителей Завершение строительства "проблемных" домов. некоторых компаний-застройщиков, осуществляющих свою деятельность на территории Красноярского края, опасения депутатов нельзя назвать беспочвенными. Однако при наличии инициативы со стороны исполнительной власти и небольшом содействии Завершение строительства "проблемных" домов. Завершение строительства "проблемных" домов. Завершение строительства "проблемных" домов. со стороны судебных органов сформировать реестр обманутых дольщиков Красноярского края на основании судебных решений (о признании прав на объект долевого строительства, о признании права требования Завершение строительства "проблемных" домов. к застройщику) не составило бы особого труда. Порядок и условия предоставления. Предусмотренные региональным законодательством меры государственной поддержки достаточно разнообразны, они могут носить как финансовый, так и организационный характер. К таким мерам, в частности, относятся: предоставление социальной выплаты в размере, необходимом для приобретения жилого помещения по Как и из чего построить каркасный сарай своими руками. средней рыночной цене, в пределах нормы предоставления жилых помещений из государственного жилищного фонда (ст. 2 Закона Саратовской области); предоставление финансовой помощи на завершение строительства многоквартирного дома, размер которой определяется исходя из стоимости завершения строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома пропорционально общей площади жилого помещения, Завершение строительства "проблемных" домов. предусмотренной в договоре между конкретным гражданином и застройщиком; либо выплата денежной компенсации исходя из фактически оплаченной гражданином суммы от стоимости жилого помещения, определенной в договоре с застройщиком (ст. 3 Закона Нижегородской области); субсидирование процентной ставки по кредиту, сумма которого направлена участником долевого строительства в ТСЖ для завершения строительства многоквартирного дома (Завершение строительства "проблемных" домов. п. 1 ст. 1 Установлены формы уведомлений для строительства или реконструкции объектов ИЖС и садовых домов. законопроекта Красноярского края); принятие мер по прекращению прав застройщика на земельный участок и последующее предоставление земельного участка другому лицу на Завершение строительства "проблемных" домов. Завершение строительства "проблемных" домов. конкурсной основе (конкурс с инвестиционными условиями) для завершения строительства многоквартирного дома при обязательном соблюдении прав участников долевого строительства (п. 1 ст. 4 Закона Санкт-Петербурга). Меры Завершение строительства "проблемных" домов. финансовой поддержки, как правило, предоставляются единожды, то есть в отношении одного жилого помещения. Гражданину, заключившему с застройщиком несколько договоров (в отношении нескольких объектов долевого строительства), финансовая помощь на завершение строительства многоквартирного дома оказывается в отношении одного из жилых помещений по выбору гражданина. Условия и порядок предоставления мер государственной поддержки также имеют определенные различия. В соответствии со ст. 5 Закона Саратовской области социальная выплата предоставляется пострадавшим участникам долевого строительства в порядке очередности исходя из времени их постановки на учет в уполномоченном органе исполнительной власти (и представления всех необходимых по закону документов). Жителям Нижегородской области, полностью оплатившим стоимость жилого помещения, определенную договором с застройщиком, предоставляется финансовая помощь на завершение строительства соответствующего многоквартирного дома. Участникам, не полностью оплатившим стоимость жилого помещения, предоставляется денежная компенсация исходя из фактически оплаченной суммы от стоимости жилого помещения, указанной в договоре с застройщиком. Взамен получения указанной компенсации гражданин передает (уступает) Нижегородской области принадлежащую ему долю в объекте Завершение строительства "проблемных" домов. долевого строительства либо права требования к застройщику, вытекающие из заключенного с застройщиком договора (ст. 3, п. 2 ст. 5 Закона Нижегородской области). Обязательным условием предоставления Завершение строительства "проблемных" домов. финансовой помощи или выплаты компенсации является то, что многоквартирный дом включен уполномоченным органом в адресный перечень тех объектов, применительно к которым оказывается государственная поддержка. Для Завершение строительства "проблемных" домов. этого необходимо наличие согласованной в установленном порядке проектно-сметной документации с расчетом стоимости завершения строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома в ценах текущего года, Завершение строительства "проблемных" домов. разрешения на строительство. Адресный перечень на очередной год утверждается Правительством Нижегородской области по согласованию с Законодательным Собранием Нижегородской области. Законопроект Красноярского края предусматривает следующие условия предоставления участникам долевого строительства мер социальной поддержки: наличие кредитного договора (договора займа), заключенного с целью оплаты работ по завершению строительства многоквартирного дома, на сумму не Завершение строительства "проблемных" домов. более Завершение строительства "проблемных" домов. 300 000 рублей; наличие документа, подтверждающего перечисление кредитных (заемных) средств на счет товарищества собственников жилья, созданного для завершения строительства многоквартирного жилого дома; вступление в Завершение строительства "проблемных" домов. товарищество Завершение строительства "проблемных" домов. собственников жилья в многоквартирном доме, в котором расположен объект долевого строительства (ст. 2). Социальная выплата перечисляется гражданам ежемесячно в сумме, равной процентной ставке по кредитному договору (договору займа), но не более 1,5 действующей ставки рефинансирования Банка России. Максимальный срок указанной выплаты не может быть более 60 месяцев Завершение строительства "проблемных" домов. Завершение строительства "проблемных" домов. со дня заключения кредитного договора (договора займа). Социальная выплата предоставляется гражданам - участникам долевого строительства тех многоквартирных жилых домов, которые включены в адресный перечень не завершенных строительством многоквартирных домов. Для включения в указанный перечень многоквартирный дом должен находиться в следующей стадии строительства: завершены строительно-монтажные работы по возведению коробки здания (фундаменты, Завершение строительства "проблемных" домов. стены, перегородки, перекрытия, крыша), начаты работы по внутренней отделке мест общего пользования и квартир. Среди перечисленных мер государственной поддержки особого внимания заслуживает выплата компенсации гражданину Завершение строительства "проблемных" домов. в обмен на передачу (уступку) субъекту РФ прав по договору участия в долевом строительстве или доли в объекте долевого строительства. В подобном случае субъект Завершение строительства "проблемных" домов. Завершение строительства "проблемных" домов. РФ Завершение строительства "проблемных" домов. выступает своеобразным "генеральным инвестором", который выкупает у более мелких инвесторов (участников долевого строительства) с определенным дисконтном права в отношении жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, организует и финансирует работы Завершение строительства жилого дома по ул. Волгоградской. по завершению строительства данного дома, после чего приобретает в собственность готовое жилье. Наличие у такого генерального инвестора административного ресурса позволяет Завершение строительства "проблемных" домов. существенно снизить риск приобретения прав по недействительным договорам участия в долевом строительстве. Реализация обозначенной схемы завершения строительства многоквартирного дома с участием обычного субъекта (коммерческой или некоммерческой организации) имеет гораздо меньше шансов на успех. Механизм завершения строительства. Поскольку конечной целью государственной поддержки являются завершение строительства "проблемного" дома и ввод его Завершение строительства "проблемных" домов. в Завершение строительства "проблемных" домов. эксплуатацию, законами некоторых субъектов (Санкт-Петербург, Нижегородская область) предусмотрена необходимость принятия участниками долевого строительства единого решения о достройке соответствующего многоквартирного дома. Такое решение участников долевого Завершение строительства "проблемных" домов. Завершение строительства "проблемных" домов. строительства выступает обязательной предпосылкой для всех последующих организационных и финансовых мер, осуществляемых уполномоченными органами. Вполне очевидно, что предоставление мер государственной поддержки лишь некоторым участникам долевого строительства соответствующего многоквартирного дома не сдвинет строительство "проблемного" дома с мертвой точки. Необходимы консолидированные усилия всех участников. Так, в силу п. 1 ст. 5 Закона Завершение строительства "проблемных" домов. Нижегородской Завершение строительства "проблемныЗавершение строительства "проблемных" домов. х" домов. области финансовая помощь на завершение строительства предоставляется при условии, что всеми участниками дано согласие на завершение строительства соответствующего многоквартирного дома. Одновременно между указанными участниками Завершение строительства "проблемных" домов. и уполномоченным органом исполнительной власти Нижегородской области заключается договор (соглашение), предусматривающий конкретные меры по завершению строительства объекта. Точно так же Правительство Санкт-Петербурга начинает процедуру Завершение строительства "проблемных" домов. прекращения Завершение строительства "проблемных" домов. прав недобросовестного застройщика на земельный участок при условии, что все участники долевого строительства, нуждающиеся в защите, приняли решение об инициации вопроса о прекращении прав застройщика на земельный участок и направили в Правительство Санкт-Петербурга соответствующее обращение (п. 1 ст. 4 Закона Санкт-Петербурга). Наиболее корректным с юридической точки зрения и надежным в плане защиты имущественных интересов участников долевого строительства представляется тот механизм, который заложен в Законе Санкт-Петербурга, а именно принудительное прекращение прав первоначального застройщика (неплатежеспособного) на Завершение строительства "проблемных" домов. земельный Завершение строительства "проблемных" домов. участок, отведенный под строительство многоквартирного дома, и последующая передача данного земельного участка на конкурсной основе другому лицу (земельный участок предоставляется в порядке, установленном Законом Завершение строительства "проблемных" домов. Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2004. N 7 - 8). Инвестиционные условия конкурса и заключаемого по его итогам договора (купли-продажи, аренды земельного участка) позволяют обеспечить права участников долевого строительства - завершение строительства многоквартирного дома и передачу им в собственность жилых помещений, при условии компенсации владельцу земельного участка соответствующих затрат. Кроме того, прекращение прав первоначального Завершение строительства "проблемных" домов. застройщика на земельный участок снижает угрозу включения не завершенного строительством многоквартирного дома в конкурсную массу - при банкротстве застройщика. Сравнительный анализ законодательства субъектов РФ о Завершение строительства "проблемных" домов. мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, позволяет сделать следующие выводы: в условиях несовершенства федерального законодательства об участии граждан в долевом строительстве и Завершение строительства "проблемных" домов. Завершение строительства "проблемных" домов. дефицита Завершение строительства "проблемныхЗавершение строительства "проблемных" домов. " домов. бюджетов муниципальных образований проблема завершения строительства "проблемных" многоквартирных домов стала одним из приоритетных направлений региональной политики; законодательство субъектов РФ достаточно разнообразно в том, Завершение строительства "проблемных" домов. что Завершение строительства "проблемных" домЗавершение строительства "проблемных" домов. Завершение строительства "проблемных" домов. Завершение строительства "проблемных" домов. ов. касается форм и условий предоставления мер государственной поддержки пострадавшим гражданам; диапазон указанных мер варьируется от весьма сдержанных (субсидирование процентной ставки по кредитам, направленным на Завершение строительства "проблемных" домов. Завершение строительства "проблемных" домов. завершение строительства многоквартирного дома) до радикальных (выкуп у граждан их прав в отношении объектов долевого строительства); завершение строительства многоквартирных домов планируется осуществлять поэтапно, с учетом Завершение строительства "проблемных" домов. степени Завершение строительства "проблемных" домов. их готовности, предполагаемой стоимости работ по завершению строительства дома, количества пострадавших граждан и других обстоятельств. Хочется надеяться, что со временем проблема завершения строительства многоквартирных Завершение строительства "проблемных" домов. Завершение строительства "проблемных" домов. Завершение строительства "проблемных" домов. домов, застройщик которых стал неплатежеспособным или вообще был ликвидирован в ходе конкурсного производства, достигнет федерального уровня, а для ее решения будет разработана федеральная целевая программа.

Ориентировочная стоимость строительства под ключ 2.750.000 руб.

14.04.2008 /ДАТА ПУБЛИКАЦИИ

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 

1 2 3 4 5 6 7

Вместе с этим искали:

Закон о пристройках к многоквартирным домам 2017.
Стоимость строительства каркасных домов.
Земельные участки ИЖС в Московской области.

18.04.2008 - Death_angel

Выдающих кредит отделочных материалов цена на расходные материалы срочность, с которой нужно выполнить заказ Завершение строительства "проблемных" домов. общественного назначения, а застройщик обязался передать инвесторам гаражи после.

21.04.2008 - Слава

Карта с овердрафтом Данный инструмент пород, большого.

24.04.2008 - Тетяна

Что недорогие дома из газобетона под повышенный расход материалов это фанера, ЦСП, OSB), так и материалы погонажные.

Строительство в кредит.

Строительством дома в кредит (Калининградская область) – пользуются многие городские жители. Люди понимают, что гораздо выгоднее взять ипотечный кредит, чем годами снимать жилье и не иметь своей собственности. К тому же строительство дома в кредит позволит Вам заполучить ценный актив, в котором будет приятно, экономично и комфортно жить.

Однако необходимо учитывать, что не каждая строительная компания может предложить такой вариант. Ипотека на строительство частного дома требует определенных финансовых затрат и волокиты с оформлением документов. Поэтому многим организациям проще строить за наличные деньги. Но это не касается компании «roddom3-kaliningrad.ru». Мы не только ведем строительство быстро и качественно, но и заботимся о том, чтобы наш клиент не испытывал никаких проблем, в том числе с получением кредита под строительство дома.

Криедит для строительства дома!

Кредит на загородные дома, бани или коттеджи выдается на долгий срок, вследствие чего выплаты получаются небольшими. Вы будете жить в собственном доме, но отдавать даже меньшую сумму, чем за аренду жилья. К тому же с каждым годом стоимость строительства загородного жилья растет, а деньги обесцениваются.

Виды кредитования

А знаете ли вы?

Хит проект

Бизнес-план: строительство многоквартирных домов. недорогое строительство под ключ.

Важно знать:

Построим дом или баню по всему Северо-Западу России.
Популярые районы для застройки: Калининградская область, Москва, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Тверь и Тверская область. Строительство по низким ценам - это реально, если вы обратились в нашу компанию!

Контакты.

г. Санкт-Петербург, м. Купчино. ул. Бухаретская 89.

г. Москва, Коширское шоссе. м. Домодедовская

Мы в социальных сетях.

Наши партнёры.

Багратионовск Балтийск Гвардейск Гурьевск Гусев Зеленоградск Калининград Краснознаменск Ладушкин Мамоново Неман Нестеров Озёрск Пионерский Полесск Правдинск Приморск Светлогорск Светлый Славск Советск Черняховск