Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Калининградская область дома под ключ.

Договор о долевом участие в строительстве представляет собой соглашение, согласно которому одно лицо (дольщик) обязуется внести определенный имущественный взнос, за что по окончании строительства здания получает обусловленное договором количество жилой или нежилой площади. Договор долевого участия в строительстве определяет экономическую цель правоотношения, выражающуюся в создании и получении в собственность объекта недвижимости. Строительство жилья на долевых началах, то есть когда оно осуществляется за счет двух и более граждан, практикуется давно. Отношения между участниками жилищного строительства (как правило многоквартирных жилых домов) оформляются договорами. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договором признается соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В конце декабря 2004г. был принят пакет законодательных актов регулирующих отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости. Указанные отношения с 1 апреля 2005 года регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». [1] Согласно закону, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передавать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Следует признать, что круг отношений, регулируемых законом, довольно узок: это отношения, возникающие при долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости. В статье 1 Закона № 214 ФЗ указано, что право регулировать отношения связано с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. Когда юридические и физические лица участвуют в долевом строительстве не денежными средствами, то отношения с застройщиком настоящим законом не регулируются. В Федеральном Законе № III -ФЗ от 18 июля 2006г. «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2] указано, что действие настоящего закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), и не основанные на договоре долевого строительства. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, и, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (ст. 1ч. 3 ФЗ)». Закон, регламентирует отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Если же застройщик осуществляет строительство не своими силами, а с привлечением подрядчика, эти отношения будут регламентироваться нормами главы 37 ГК РФ. Текст закона свидетельствует, что законодатель рассматривает договор долевого строительства, как новый самостоятельный вид гражданско-правового договора. Закон закрепил не только наименования договора, но и дал его определение. Тем не менее, очевидно, что возникает необходимость в классификации этого договора, то есть отнесения его к одной из групп договоров: по передаче имущества, по выполнению работ или по указанию услуг. Закон об участии в долевом строительстве является специальным законом по отношению к ГК РФ. Таким образом, пишет О.Ю. Скворцов «в случае необходимости регулирования отношений между застройщиками и участниками долевого строительства, неурегулированных настоящим законом, субсидиарному применению подлежат нормы ГК РФ - общие положения, нормы об обязательствах и сделках, нормы договорного права». В то же время, считает он, «применение Закона об участии в долевом строительстве обязательно натолкнется на неизбежность оценки возможности применения к отношениям между застройщиками и участниками долевого участия в строительстве норм особенной части ГК РФ - норм о строительном подряде, норм о совместной деятельности (простом товариществе) и пр.». [3] В связи с этим следует обратить внимание на разные точки зрения Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. правовой квалификации правоотношений в строительстве. Часто эти правоотношения отождествляли с простым товариществом. А.А. Шлямов полагает это неприемлемым, т. к. квалифицированными признаками договора простого товарищества является соединение вкладов, и совместная деятельность для достижения общей цели. Главные из них -формирование общего имущества, установлении порядка ведения общих дел товарищества, распределении прибыли, расходов и убытков, порядке прекращения простого товарищества. Дольщики же не связаны между собой денежными обязательствами, кроме того, цели участия дольщиков и застройщиков разные». [4] К.И. Скловский полагает, что договоры долевого участия прямо направлены на приобретение конкретного жилого помещения, и едва ли можно вывести их из-под действия нормы ст. 554 ГК РФ только потому, что они не имеют наименования Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. договора купли-продажи». [5] Важное значение для анализа правоотношений имеет обобщение практики рассмотрения судами общей юрисдикции дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов проведенное Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ. [6] В нем признана правильной практика судов, которые при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а так же целей, которыми руководствовались граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшения жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли) и, применяли к указанным правоотношениям Закон РФ от 7.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. от 21.12.2004). Законом № 214 - ФЗ не установлено что его действие, распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены до вступления в силу, то есть до 1 апреля 2005 года. Таким образом: если разрешение на строительство получено застройщиком до 1 апреля 2005 года, то правоотношения по долевому строительству с привлечением денежных средств от участников долевого строительства не подпадают под действие Закона № 214-ФЗ. Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. участнику Долевое участие в строительстве многоквартирнДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. ых домов. долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом к иным объектам недвижимости в соответствии с Законом № 214 ФЗ относятся гаражи, объекты здравоохранения, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2006 г. № 233 «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости застройщика» [7] с 2007 г. строительные компании должны вкладывать в новостройку собственные средства в размере не менее семи процентов Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. от суммы, полученной от соинвесторов. Можно выделить следующие констуитивные признаки обязательств, устанавливаемых договором участия в долевом строительстве: « - одна сторона по договору (застройщик) выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны; - застройщик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи - многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; - вещь, созданная по этому договору, принадлежит на праве собственности застройщику до момента принятия выполненной работы; - застройщик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного договором результата; - застройщик обязуется выполнять работу за свой риск, хотя он выполняет работу не только своим иждивением, но за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц», отмечает В.П. Гринёв [8] . В соответствии с постановлением Правительства от 21 апреля 2006 г. № 233 застройщик обязан соблюдать так называемые «нормативы оценки финансовой устойчивости» ее деятельности. Первый норматив -обеспеченность обязательств (соотношение суммы активов застройщика и объема его обязательств по договорам долевого участия). Второй - целевое использование средств. Третий - безубыточность (он показывает, какое время из последних трех лет компания работала без убытков). Предметом регулирования Закона являются следующие отношения: - привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве; - порядок возникновения у участников долевого строительства Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. права собственности на объекты долевого строительства. Таким образом, следует отметить, что Закон установил строго целевой характер использования привлеченных денежных средств. Запрещено направлять средства дольщиков на другие проекты. Согласно ст. 18 Закона, застройщик использует средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. В ст. 3 Закона указано, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, выдача которых относится компетенции органов местного самоуправления, [9] опубликования, размещения и (или) представление проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным Законом и государственной регистрации застройщиком прав на собственность, на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства или договора аренды такого земельного участка. Запрещено соинвестирование, т.е. один проект может реализовать только один инвестор, и квартиры физическим лицам продаются только от него напрямую. Это правило должно оградить покупателей от риска двойных продаж, что ранее было распространенным явлением. Законодатель несколько смягчил ряд требований Федерального Закона № 214 от 30.12.04г. указав, что: «Кроме предусмотренного в ч. 1 ст. 1 ФЗ № 214 случае привлечения денежных средств для строительства (создания) многоэтажных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом, с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается и в случаях, если денежные средства гражданина привлекаются путем выпуска эмитента, имеющемся в собственности и на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида -жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами, в соответствии с Федеральными законами, регулирующих деятельность этих кооперативов» [10] . Более того, если согласно ст. 3 Федерального Закона № 214, застройщик был вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации, то новый Закон в ч. 2 ст. 19 указал: «застройщик вправе не публиковать в средствах массовой информации и (или) не размещать информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение средств участников долевого строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением средств. В таком случае застройщик обязан представить проектную декларацию заинтересованному лицу для ознакомления. Таким образом, практически сведены на нет восторги по поводу действовавшего ранее в редакции Федерального Закона № 214 «Особенности Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства», в которой содержался запрет на ложную рекламу, вводящую в заблуждение потенциальных участников долевого строительства. Сторонами договора долевого участия в строительстве являются: застройщик и участник долевого строительства. Согласно определению, приведенному в Законе, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок, и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Таким образом, в качестве застройщика имеет право выступать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий: в собственности или на праве аренды земельный участок, разрешение на строительство, а так же опубликовавший и разместивший проектную декларацию, которая должна быть опубликована и (или) размещена в информационных сетях общего пользования (в том числе в системе Интернет) не позднее, чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства, если застройщик осуществляет строительство с использованием производства и размещения рекламы. Декларация представляется в следующие органы: - в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество и сделок с ним; - в орган, уполномоченный Федеральным органом исполнительной власти (указан в ч.1 ст. 23 Федерального Закона). [11] Закон не предусматривает необходимость Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. застройщику Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности. В то же время Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 г. № 174, предусматривает лицензирование деятельности заказчика-застройщика. А.А. Маковская объясняет данную коллизию разнородностью применяемых терминов. Разрешение на строительство объекта недвижимости не может использоваться третьим лицом, поскольку выдается непосредственному лицу (застройщику), указанному в разрешении. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком. Декларация содержит сведения о застройщике и проекте строительства. Информация о застройщике должна содержать данные: - о наименовании, месте нахождении; - о государственной регистрации застройщика; - об учредителях (участниках) застройщика; - о проектах строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, в которых принимал застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации; - в виде лицензируемой деятельности, по мере лицензии, срока ее действия, органе выдавшем ее; - о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредитной задолженности на день опубликования проектной декларации. Лицами, осуществляющими подготовку проектной декларации, могут являться как застройщик, так и привлекаемое застройщиком (заказчиком) на основании договора физическое и юридическое лицо. В договоре может быть предусмотрено задание на выполнение изысканий, обеспечение технических условий. «Проектная документация должна соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка, техническим условиям и регламентам, она должна быть рассмотрена и утверждена уполномоченным на это органом, соответственно может быть использована любым лицом, -как застройщиком при строительстве объекта недвижимости, так и заказчиком при подготовке проектной документации на основании договора», указывает Т.В. Севастьянова. [12] Застройщик обязан в течение трех рабочих дней вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике, проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную декларацию. Об этих изменениях он обязан своевременно уведомить участника долевого строительства, которым может быть гражданин или юридическое лицо, которые вносят свои денежные средства на основании заключенного договора и предусматривают цель взамен вложенных средств право собственности на объект долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора о долевом строительстве Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. осуществляется Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. только в порядке, установленном Законом об участии в долевом строительстве. Исключение сделано для деятельности по привлечению денежных средств в случаях, установленных законодательством РФ о Жилищных накопительных кооперативах. Так, согласно ст. 16 Федерального Закона «О жилищно- накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 г. № 215 - ФЗ [13] , Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) вправе: - привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений; - вкладывать имеющиеся у него средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых домов в качестве застройщика или участника долевого строительства. Таким образом, помимо приобретения жилых помещений на «вторичном» рынке ЖНК может участвовать в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Однако, приобретая жилое помещение либо участвуя в строительстве с целью получения в собственность жилого помещения в строящемся доме, ЖНК действует в интересах конкретного члена кооператива. Согласно ст. 27 Закона о накопительных кооперативах обязанность кооператива возникает: а) после внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения сроков и периодичности внесения платежей; б) в порядке очередности; в) при наличии требований члена кооператива к приобретаемому жилому помещению, указанных в заявлении. При этом ЖНК заключает договор участия в долевом строительстве от своего имени, и после окончания строительства приобретает право собственности на переданное ему по Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. договору жилое помещение. Жилищно - накопительный кооператив осуществляет передачу жилья члену кооператива в пользование: - после регистрации права собственности ЖНК на приобретенное жилое помещение; - на основании решения, принятого уставом ЖНК. Наименование жилищного накопительного кооператива должно содержать слова «Жилищный накопительный кооператив». Юридические лица, не отвечающие требованиям закона, не вправе использовать слова «Жилищно - накопительный кооператив». Договор долевого участия в строительстве являются предметом консенсуального договора, который считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Соответственно после его подписания стороны вправе требовать его надлежащего исполнения. Договор является двухсторонним, у каждой из сторон есть права и обязанности, и возмездным. Перед заключением договора потенциальный участник долевого строительства вправе потребовать у застройщика для ознакомления следующие документы: 1) учредительные документы застройщика; 2) свидетельства о государственной регистрации застройщика; 3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным нормам; 5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибыли, и убытков за последние три года; 6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности; 7) разрешение на строительство; 8) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 9) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено Федеральным законом. 10) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; 11) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. теперь обозначена как «Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом». В ней указано: 1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. 2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. 3. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в ч .1-3 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г., не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства после подписания сторонами передаточного акта. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в ч .1-3 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г., было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительства или: 1. залогодержателем имущества, указанного в ч.1-3 ст. 13 ФЗ, является банк; 2. от указанного в ст. 13 ФЗ залогодержателя, получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога. Анализ части 6 ст. 13 Закона о долевом строительстве свидетельствует, что Закон позволяет застройщику заключать договоры участия в долевом строительстве только при условии, что первым залогодержателем соответствующего имущества является банк. В связи с этим А.А. Маковская отмечает, что «если застройщик до заключения договора с первым участником долевого строительства заложил имущество не банку, а иному лицу, то застройщик не имеет права заключать договоры участия в долевом строительстве, Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. так как в ч. 6 ст. 13 Закона законодатель использовал термин «банк», следовательно на кредитные организации, не являющиеся банками, данное положение не распространяется. При применении ч. 6 ст. 13 Закона следует учитывать, что таких банков залогодержателей может быть несколько». [14] В Законе о долевом строительстве специальные правила о страховании, находящегося в ипотеке имущества, отсутствуют. В связи с этим А. А. Маковская отмечает, что « правило п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке применяется и к ипотеке в силу Закона при долевом строительстве. Поэтому в силу п. 2 ст. 31 Закона обязанность страховать находившееся в законной ипотеке у участников долевого строительства имущество застройщика лежит на застройщике. Однако застройщик по договору Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. участия Долевое участие в строительстве многоквартирныхДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. домов. в долевом строительстве выступает как заказчик по договору строительного подряда. Но в соответствии с правилами ст. 742 ГК РФ «договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски». При этом « сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставлять другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисков». [15] Поэтому в ближайшее время Государственная Дума должна рассмотреть поправки в Законе «Об участии в долевом строительстве», в том числе обязывающие застройщика раскрывать всю информацию обо всех заключенных договорах страхования. Если «страховая» поправка будет принята, дольщики уже на стадии ознакомления с проектом дома смогут определиться, удастся ли им вернуть деньги, если у застройщика возникнут финансовые проблемы, отмечает О.Сидоров. В своей статье он справедливо указывает, что «действующий (вернее бездействующий) Закон об участии в долевом строительстве должен содержать сведения о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков» [16] . В то же время анализ положений Закона о долевом строительстве выявляет многочисленные вопросы, как процессуальные, так и материально-правовые. В большинстве своем они связаны с отсутствием баланса интересов участников долевого строительства. Как полагает А. Белоусов, вступление в силу Закона «повлечет удорожание строительства. Дольщик в любой момент может вытащить деньги из долевого строительства. Закон предусматривает массу оснований для одностороннего отказа от исполнения договора. Например, вместо предусмотренного проектом фитнес-центра, на первом этаже дома оказывается продуктовый магазин. Это достаточный повод для того, чтобы дольщик расторгнул договор. Предоставленные дольщику возможности одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия станет, пожалуй, самой сильной головной болью для застройщиков. Ведь односторонний отказ от исполнения договора производится без обращения в суд, и договор будет считаться расторгнутым с момента получения застройщиком уведомления от дольщика, так как застройщик будет вынужден Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. постфактум доказывать в суде отсутствие нарушений, послуживших основанием для расторжения договора» [17] . Гарантии для дольщиков - это лишние издержки для строителя. По мнению участников рынка, себестоимость строительства выросла на 5 - 10 %. А.А. Маковская констатирует, что в Законе «регулирование отношений достаточно поверхностно, и отмечается недостаточностью. Очевидно, что и эти достаточно узкие нормы Закона нуждаются, как минимум, в корректировке, а, как представляется, и в переработке» [18] . Как видим, она была абсолютно права, так как Федеральный Закон № III -Ф3 от18 июля 2006г. внес существенные коррективы в отношения сторон участников долевого строительства, предпосылок заключения договора долевого строительства и в его содержание. В частности, ст. 9 ФЗ от 30 декабря 2004г. «Односторонний отказ от исполнения договора» обозначена как «Расторжение договора», где рамки одностороннего отказа участника долевого строительства существенно ограничены. Участник долевого строительства может воспользоваться им при: 1. неисполнении застройщиком обязательств по передаче объекта в установленный срок; 2. неисполнении застройщиком обязанностей, касающихся отступлений от условий договора, делающего его непригодным для использования; 3. существенном нарушении требований к качеству; 4. нарушении застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15 1 от 18 июля 2006г. ФЗ, в части сроков действия поручительства со стороны банка. Существенными условиями договора о долевом строительстве являются: 1) Предмет договора долевого участия в строительстве, которым следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которое подлежит Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. передаче участнику долевого строительства (квартира, комната, помещение). Для того, что бы индивидуально определить предмет договора необходимо указывать: - предварительный номер квартиры: этаж, на котором она расположена, и ее положение в осях (справа или слева от лестничной клетки); - количество комнат, уровней квартиры; - общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие площадь балконов, мансард, кладовок и т.п., площадь иных помещений подчиненные квартире (гаражей, подвалов, и чердаков), помещений и оборудования, которое станет общей собственностью всех жильцов дома. В Законе устанавливаются лишь общие требования к определению предмета договора участия в долевом строительстве. Так, согласно п. 4 ст.4 предмет договора определяется путем указания на подлежащий передаче Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. конкретный Долевое участие в строительстве многоквартирных Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. домов. объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения или разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Участники рынка привыкли привлекать дольщиков уже на стадии котлована. Теперь строители будут вынуждены финансировать из собственных средств первый этап каждого проекта и начинать продажи, когда объект достигнет высокой степени готовности, или привлекать банковские кредиты. Но банки и так весьма неохотно финансируют строительные компании. (Строительство не случайно считается рискованной сферой для инвестирования). В то же время, исполнение обязательств застройщика может обеспечиваться поручительством банка. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать: 1. Солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства; 2. Переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору; 3. Срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства его участнику; 4. Согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя; 5. Обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 15 1 ФЗ. В случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного договором срока, поручитель и застройщик обязаны уведомить участника долевого строительства не менее, чем за один месяц и в течение пятнадцати дней заключить другой договор поручительства. 2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства определяется в договоре. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (иного) объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Исключением является ситуация, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. В случае нарушения предусмотренного договора срока передачи участнику долевого строительства неустойка (пени) определяется в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то предусмотренная ч. 2 ст. 6 ФЗ неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 3) Цена договора, сроки и порядки Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. ее уплаты. Под ценой договора участия в долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства. Способы определения цены договора могут быть различными: - за единицу площади или иного показателя размера доли в объекте строительства; - как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств за уплату услуг застройщика. Уплата цены договора производится путем внесения платежей одновременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. В случае, если в соответствии с договором уплата цены производится участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. для Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. Для оплаты цены договора дольщиком предусмотрены только следующие периоды: год, месяцы или недели. Поэтому договор участия в долевом строительстве не может содержать условий о поквартальной оплате денежных сумм. Цель этого ограничения, установленного законодателем, не совсем понятна, замечает Т.В. Севастьянова. [19] В ст. 9 Закона от 18 июля 2006г предусмотрена возможность застройщику осуществить односторонний отказ от исполнения договора, в случае, если просрочка внесения платежа участником долевого строительства более чем три месяца, и если, в нарушение договора, происходит систематическое нарушение порядка их внесения (более 3-х раз в течение 12 месяцев). При этом застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. долевого Долевое участие в строительстве многоквартирных доДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. мов. строительства в счет цены договора в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением этих денежных средств, застройщик, не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. В случае невыполнения застройщиком указанных требований закона, он уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств. Если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты уплачиваются застройщиком в Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. двойном размере. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ «стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено Законом или соглашением сторон». Гарантийный срок на объект долевого строительства предусматривает время, в течение которого застройщик гарантирует стабильность качества производимых работ. Он устанавливается договором. Несмотря на то, что ранее покупатель тоже мог обратиться к застройщику с претензиями к качеству переданного в собственность объекта, сейчас этот вопрос проработан более тщательно. Указанный гарантийный срок - не менее пяти Изменены формы уведомлений о строительстве и реконструкции индивидуальных жилых домов. лет, который исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Закон обязывает Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. застройщика Долевое участие в строительстве многоквартирныхДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. домов. передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации градостроительных регламентов. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Застройщик несет ответственность за недостатки (дефекты), если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта долевого строительства или его частей, нарушение требований технических или градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации или его частей, а также иных обязательных требований к его эксплуатации, либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. или Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. привлеченными третьими лицами. «Штраф с застройщика или обязанность его произвести определенные переделки возможно при выявлении «существенных» огрехов, понятие которых не определено. Специалисты считают, что реально доказать некачественное выполнение работ может быть, если скажем по дому прошли трещины», указывает Ж.А. Морозова [20] . При отсутствии в договоре хотя бы одного из существенных условий договор считается не заключенным (ч. 5 ст. 4 ФЗ). Однако помимо этих условий существенными для конкретного договора могут быть и иные условия. Ими могут быть: передача требования по договору: уступка прав требования по договору, односторонний отказ от исполнения договора, обеспечения исполнений обязательств по договору. Эти условия могут быть внесены в договор по Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. соглашению Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. сторон. К иным условиям можно так же отнести: порядок сдачи и приемки работ, обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор). Для того чтобы обстоятельство имело силу форс-«мажора», освобождающего от ответственности необходимы наличие совокупности следующих факторов: - данное обстоятельство нельзя было предвидеть при заключении договора; - данные обстоятельства наступили по независящим от сторон договора причинам; - данные обстоятельства исключают возможность исполнения договорных обязательств (непреодолимая сила); - данные обстоятельства действуют в течение определенного промежутка времени. К таким обстоятельствам относятся, например, явления стихийного характера (пожары, заносы, наводнения и т.д.), аварии по вине третьих лиц, военные действия, запретительные меры органов государственной власти. Обстоятельства непреодолимой силы всегда находятся вне контроля лица, по Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. договору. Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор участия в долевом строительстве может быть заключен в письменной форме «не только путем составления и подписанием сторонами одного документа, но и путем обмена документации посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Но нужно признать, что договоры, подлежащие государственной регистрации, всегда заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. А.А. Маковская подчеркивает, что в данном случае техническим нормам дан неоправданный приоритет над материальными, что должно быть устранено. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. не Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. установлено законом. Данное правило призвано исключить возможность заключения застройщиком с разными участниками долевого строительства нескольких договоров в отношении одного объекта долевого строительства. Кроме того, при государственной регистрации договора производится одновременная государственная регистрация законной ипотеки, которой обеспечивается исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства. Государственная регистрация осуществляется по месту строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании заявления сторон договора, в том числе и одной из сторон. Прямой нормы о государственной регистрации изменений, вносимых в договоры, подлежащие государственной регистрации в гражданском законодательстве нет. В тоже время согласно п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация есть «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременение) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ». При совершении этого юридического акта учреждение юстиции по государственной регистрации осуществляет «проверку действительности поданных заявителем документов». Так как обязательным этапом процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, то суть регистрации с недвижимым имуществом является юридический акт признания и подтверждения со стороны государства сделки в целом. Поэтому, «не прошедшие государственной регистрации и, следовательно, не прошедшие правовой экспертизы и проверки его законности соглашения внесения любого изменения и дополнения в договор с недвижимом имуществом не может считаться Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. признанным и подтвержденным со стороны государства», указывает А. А. Маковская. [21] Наряду с документами, необходимыми для данной регистрации, в том числе разрешение на строительство, проектной декларации, предоставляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием места расположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества, планируемую площадь объекта, планируемая площадь объекта долевого строительства, разрешение на строительство, план создаваемого объекта недвижимого имущества. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для его государственной регистрации. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, указанного выше объекта, регистрация последующих договоров должна осуществляться в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации. В государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях: 1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта; 2) не предоставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения своих обязательств по договору выбрано поручительство. Согласно ст. 17 Закона не только договор, но и уступка прав требование по договору долевого строительства подлежат государственной регистрации. Однако, ни ГК РФ, ни указанным Законом порядок этой Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. процедуры Долевое участие в строительстве многоквартирных дДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. омов. не предусмотрен. Заявление о внесении в Единый государственный реестр права записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора с приложением документов, подтверждающих его расторжение. В случае если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны об одностороннем отказе от его исполнения в форме заказного письма с отметкой об отправке. При расторжении договора в судебном порядке прилагается копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при предоставлении заявления одной из сторон такого договора в Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. течение Долевое участие в строительстве многоквартирныхДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. домов. рабочего дня обязан уведомить в письменной форме другую сторону договора. В зависимости от существенности нарушений условий о качестве объекта долевого строительства у участника долевого строительства имеются различные варианты защиты своих прав. Так, в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; б) соразмерного уменьшения цены договора; в) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Закон не определяет, что понимать под существенным нарушением условия Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. о качестве. На наш взгляд, это обнаружение неустранимых недостатков, или которые выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, но при их обнаружении участник долевого строительства ранее мог и может потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона или обратится в суд о расторжении договора. В Законе установлен порядок приемки объекта долевого строительства участников долевого строительства от застройщиков. Он заключается в следующем: 1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемом сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача осуществляется не ранее после получения в установленном порядке разрешения на ввод в Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. эксплуатацию Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства. После получения разрешения застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение 2-х месяцев, но не позднее предусмотренного законом срока. Досрочное исполнение застройщиком обязательств по передаче объекта не допускается. 2. Застройщик, не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта, или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, но не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта, обязан в письменной форме уведомить участника долевого строительства о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. строительства Долевое участие в строительстве многоквартирнДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. ых домов. и о последствиях бездействия. Сообщение должно быть направлено заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении его участнику долевого строительства. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать рабочих дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока начала передачи объекта. 3. Участник долевого строительства, получив сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если он не был установлен, то участие в приемке осуществляется в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности объекта долевого строительства.Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. 4. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства его участнику ( за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта. Закон предусматривает возможность правопреемства по договору участия в долевом строительстве. Правопреемство возможно двумя способами: - путем уступки прав требований по договору (сингулярное правопреемство); - в результате наследования (универсальное правопреемство). Уступка допускается Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. с момента государственной регистрации до момента подписания сторонами передаточного акта. Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежит государственной регистрации в соответствующих органах. Статья 10 Закона закрепляет общие положения об ответственности сторон по договору. Сторона, не исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени), а также возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В частности при просрочке исполнения. Закрепление в договоре условий о неустойке возможно посредством различных формулировок. Начисление штрафных санкций производится только на сумму долга без налога на добавочную стоимость (НДС), вне зависимости от условий договора. За привлечение денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома лицом, не имеющих на это права (п. 3 ст. 3), гражданин может потребовать: - уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств; - возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. При существенных нарушениях требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе: - в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора; - потребовать от застройщика возврата денежных средств; - потребовать уплаты процентов за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Если Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. участником Долевое участие в строительстве многоквартирДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. ных домов. долевого строительства является гражданин, предусмотренная сумма уплачивается застройщиком в двойном размере. За несвоевременную уплату денежных средств по договору дольщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующий на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут, как по общим основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК РФ, так и по специальным основаниям. Общие основания для расторжения договора участия в долевом строительстве: - по соглашению сторон; - по требованию одной из сторон по решению суда; - во внесудебном порядке при одностороннем отказе стороны договора от его исполнения полностью или частично. Специальными основаниями для расторжения Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. являются Долевое участие в строительстве многоквартирныДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. х домов. основания, указанные в ст. 9. Это: - неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок; - неисполнение застройщиком, с отступлением от условий, договора, которые делают его непригодным для использования; - существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; - нарушение застройщиком требований, предусмотренных ч. 3 ст. 15 1 ФЗ; - в иных установленных законом и договором случаях. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке, в случае: 1) прекращения или приостановки строительства (создания) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. срок Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. объект строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта договора долевого строительства; 3) изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений. В случае расторжения договора по указанным в ст. 9 ФЗ основаниям, застройщик в течение 20 рабочих дней обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. строительства Долевое участие в строительстве многоквартирнДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. ых домов. Долевое участие в строительстве многоквартирнДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. ых домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. денежных средств в счет цены договора со дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Закон о долевом строительстве выделяет два случая, дающих застройщику право требовать в судебном порядке расторжения или изменения договора: - при просрочке внесения участником долевого строительства платы по договору; - при непринятии участником долевого строительства предложения застройщика об изменении срока передачи объекта. Из Закона неясно, может ли в договоре быть предусмотрено право сторон требовать изменения в судебном порядке условия о цене договора. «Возможно, положение ч. 2 ст. 5 Закона, указывающее, что это условие может быть изменено по соглашению сторон. «если Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения», будет истолковано судами как не допускающее условие изменения цены договора никаким другим образом», пишет А.А. Маковская [22] . Следует отметить, что право участника долевого строительства требовать возврата застройщиком уплаченных денежных средств возникает не только в тех случаях, когда он в силу Закона имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Если на отношения, возникающие между застройщиком и гражданином в рамках договора участия в долевом строительств, заключенного гражданином «исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, в соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона распространяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. в Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. части, не урегулированной Законом о долевом строительстве, то у гражданина - участника долевого строительства право требовать возврата застройщиком уплаченных ему денежных сумм возникает и в случаях, предусмотренных Федеральным законом « О защите прав потребителей». Согласно действующему законодательству должно быть предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик (п.6 ст.4 ФЗ №214-ФЗ). При этом к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства, исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ, «изменение или Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. расторжение Долевое участие в строительстве многоквартиДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. рных домов. договора по соглашению сторон» возможно, если иное не предусмотрено Кодексом, другими Законами или договором. Закон о долевом строительстве допускает возможность изменения по соглашению сторон лишь одного условия – условия о цене. Тем не менее, представляется, что и иные условия могут быть изменены по соглашению сторон. Изменение договора по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут судом только: 1. при существенном нарушении договора другой стороной; 2. в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Следует отметить, что и после принятия ФЗ №214 от 30 декабря 2004г. существовали «серые» схемы привлечения денежных средств граждан в обход закона, например, вексельная схема путем заключения предварительного договора Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. с Долевое участие в строительстве многоквартирных домовДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. . последующим заключением договора купли-продажи и т.д. Это давало возможность застройщику получить деньги на строительство, а дольщики получали прозрачные шансы на получение квартир. Новая редакция закона поставила преграду на пути этих схем. Кроме того, согласно ч. 7 ст. 19 Закона, в случае нарушения застройщиком установленных законом требований к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в федеральный или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. При этом, в случае признания сделки недействительной, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона. При перемене лиц на стороне Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. застройщика Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. и(или) участника долевого строительства применяются общие правила, установленные главой 24 ГК РФ, но с особенностями, отмеченными в Законе «Об участии в долевом строительстве». Так, согласно п. 1 ст. 11 Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Следует, что до полного исполнения участником своих обязательств по уплате цены, установленной договором об участии в долевом строительстве, он не вправе уступать свои права требования к застройщику, оставаясь участником долевого строительства в качестве должника. Права требования могут быть переданы другому лицу лишь одновременно с переводом Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. на Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. это лицо долга - обязанности по уплате цены. Такая замена стороны договора возможна лишь в согласия застройщика. При нарушении этих требований залога право требования передачи объекта не может перейти от первоначального участника к другому (новому кредитору). Причем такая уступка допускаются с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. На практике, указывает Новоселова Л., «нередко заключаются сделки, по условиям которых одна сторона (будущий правообладатель) обязуется уступить (передать) право требования другому лицу через определенный момент времени либо при наступлении определенного условия. Сама сделка уступки (сделка по передаче права) совершается позднее во исполнение ранее заключенного между первоначальным Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. и Долевое участие в строительстве многоквартирных домовДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. . новым кредитором договором. В принципе нет препятствий в принятии на себя стороной обязательства передать отсутствующее на момент заключения договора об уступке право требования. Само право требования будет считаться переданным (или будет передаваться посредством совершения самостоятельной передаточной сделки) после возникновения обязательств по договору между первоначальным кредитором и должником» [23] . Законом предусмотрено создание контролирующего государственного органа. Этот орган осуществляет государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства, который вправе направлять застройщикам предписания об устранении нарушений, обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, а в случае неисполнения предписания, обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика на определенный Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. срок. Ст. 25 «О внесении изменений в КоАП» установлены штрафы за несоблюдение Закона, например, привлечение денежных средств лицом, не имеющим на это права - до 5000 МРОТ, а неисполнение предписания контролирующего органа до 2000 МРОТ. Для реализации Закона, в том числе контрольных полномочий органов исполнительной власти, требуются изменения и дополнения в действующее законодательство. В первую очередь, следует решить, какой федеральный орган исполнительной власти будет выполнять полномочия в области законодательства об участии в долевом строительстве объектов недвижимости. В настоящее время, согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 года № 314 «О системе и структуре Федеральных органов исполнительной власти» (в редакции от 20 мая 2004 года) и Указу Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Президента РФ от 20 мая 2004 года № 649 (в редакции от 1 декабря 2004 года) «Вопросы структуры Федеральных органов исполнительной власти», специального контрольного органа исполнительной власти в данной сфере нет. С 1 декабря 2004 года Министерство регионального развития РФ, вправе осуществлять функции по контролю и надзору в данной сфере деятельности. Закон от 18 июля 2006 г. № Ш-ФЗ разъясняет, что это должен быть «орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство». Ряд авторов полагала, что это будет строительная налоговая полиция, которая должна обладать широкими полномочиями, вплоть до приостановки деятельности застройщика, который обязан ежеквартально отчитываться о ходе строительства и привлечении средств. Прошло Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. более года с момента вступления в силу Закона № 214-ФЗ, а проект Закона о создании строительной налоговой полиции еще не разработан. Куншина Л.В. констатирует, «. специальной федеральной службы, которая бы занималась осуществлением функций по контролю и надзору в сфере строительства, нет. Поэтому возникает проблема, кто будет осуществлять контроль и надзор за участием в долевом строительстве объектов недвижимости»? [24] Возникает убеждение, что с принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости» формирование законодательства в следуемой области только началось. Надеемся, что в ближайшее время мы получим более ясное представление об этом контролирующем органе. Наследственные права и обязанности участника долевого строительства регламентируются ч. 7 и Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. частью Долевое участие в строительстве многоквартирных домоДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. в. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. 8 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, согласно которого в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. При этом застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. При этом существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на заключенном договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно статьи 13 Закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. недвижимости, Долевое участие в строительстве многоквартирнДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. ых домов. в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на права собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Таким образом, каждый дольщик является залогодержателем определенного имущества. Закон предусматривает, что залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве: - возврат денежных средств, внесенных участникам долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором. - уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки. В залоге у дольщиков имеется следующее имущество: - предусмотренный для строительства (создания) Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. многоквартирного Долевое участие в строительстве многокДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. вартирных домов. дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на права собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости; - объект незавершенного строительства с момента государственной регистрации права собственности на такой объект; - жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При этом, как справедливо указывает Т.В. Севастьянова «предмет залога по каждому заключенному договору долевого участия законом не идентифицируется с конкретным будущим жилым или нежилым Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. помещением, Долевое участие в строительстве многоквартирныхДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. подлежащим передаче каждому дольщику. Поэтому до момента передачи застройщиком индивидуально определенного объекта долевого строительства (жилого или нежилого помещения) каждый дольщик имеет в залоге имущество по вышеуказанному перечню, включая и ту часть объекта недвижимости, строительство которой осуществлялось за счет средств застройщика» [25] . Статья 43 ФЗ № 102-ФЗ указывает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть представлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому или иному залогодержателю (последующая ипотека). Она допускается, если не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Взыскание на Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. предмет Долевое участие в строительстве многоквартирныхДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. домов. залога может быть обращено не ранее, чем через 6 месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства или после прекращение (приостановления) строительства при наличии «очевидных обстоятельств», что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику. Заслуживают внимания предложения С.А. Лушкина о необходимости ряда изменений и дополнений в Закон, в частности: «а) установить разумный срок приемки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления одностороннего передаточного акта; б) позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. только Долевое участие в строительстве многоквартирных Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. домов. в отсутствие договорного регулирования применять нормы Закона. Размер законной неустойки за нарушение сторонами обязательств по договору установить в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ (по состоянию на 11 января 2006 г. - 12%); в) предоставить право одностороннего расторжения договора застройщику с участником долевого строительства, не исполняющим свои обязательства во внесудебном порядке, в сроки и на условиях, предусмотренных договором; ж) применять ко всем отношениям в сфере долевого строительства (первичный рынок) недвижимости специальное законодательство (Закон об участии в долевом строительстве), а законодательство о защите прав потре­бителей применять к отношениям, возникающим из купли-продажи (вторичный рынок) недвижимости ввиду невозможности разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве» [26] . Мы полагаем, Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. что Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. следует обратить внимание и на особенности обращения взыскания на предмет залога. Положения Закона, определяющие порядок обращения взыскания на у предмет залога, не дают ответа на вопрос как реализация незавершенного строительством многоквартирного дома повлияет на права и обязанности дольщиков, застройщика и покупателя объекта недвижимости? А.А. Батяев приводит пример из практики. «Застройщик нарушил срок сдачи в эксплуатацию первой блок-секции при строительстве пятиподъездного жилого дома, где каждый подъезд принимается приемочной комиссией самостоятельно. Дольщики по первому подъезду обратились к застройщику с иском в суд общей юрисдикции о возврате уплаченных денежных средств по договору с начисленными процентами за их использование. По истечении 6 месяцев после наступления установленного договором срока Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. передачи Долевое участие в строительстве многоквартирных доДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. мов. квартир не завершенный строительством объект был выставлен на торги. За эти месяцы в суд с претензиями к застройщику обратилось 70 % дольщиков. остальные решили дождаться сдачи дома в эксплуатацию и получить квартиры. Торги прошли успешно, объект был приобретен другой строительной организацией. Новый владелец «незавершенки» естественно, не связан никакими обязательствами с участниками долевого строительства, которые не расторгли договор. Действующие договоры автоматически расторгаются за отсутствием предмета договора, и дольщики имеют право потребовать от прежнего застройщика возврата денежных сумм с начисленными процентами». А.А. Батяев делает вывод: «в случае обоснованного обращения хотя бы одного дольщика в суд с требованиями о возврате выплаченных денежных средств и уплате процентов путем обращения Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. взыскания Долевое участие в строительстве многоквартирных дДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. омов. на незавершенный строительством жилой дом, другие дольщики, не получившие квартиры будут автоматически исключены из числа участников долевого строительства». [27] Приведенные нами факты свидетельствуют о необходимости принятия дополнительных мер по совершенствованию Закона. Вашему вниманию предлагаем проект договора участия в строительстве. ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. /Проект/ _____________________________________________ « _____ » 2006 г. В лице директора ____________________________________________________. действующего на основании ___________________________________________. именуемое в дальнейшем «Застройщик» и граждане. (Ф.И.О., паспортные данные с указанием даты выдачи и наименованием органа его выдавшего, проживающего по адресу . ) именуемый (ая) в дальнейшем «Участник долевого строительства» (дольщик), в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. многоквартирных Долевое участие в строительстве многоквартиДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. рных домов. домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Предмет договора. 1.1. Предметом настоящего Договора является порядок и условия участия «Дольщика» в финансировании строительства многоквартирного дома, именуемого в дальнейшем «Объект», расположенного по строительному адресу: г., район, квартал, корпус. и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома «Застройщик» обязуется передать «Дольщику» объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а «Дольщик» обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. В тексте договора, кроме полного строительного адреса, желательно указать ориентиры, привязывающие строящийся дом к уже существующим (например, третья секция от перекрестка Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. с Долевое участие в строительстве многоквартирных домов.Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. > Долевое участие в строительстве многоквартирных домов.Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. > Долевое участие в строительстве многоквартирных домов.Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. > улицей Стара-Загора, подъезд дома, общая площадь по проекту, жилая площадь), а также приложить план дома и этажа. 1.2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома на основании (указать документы, являющиеся основанием для строительства): договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, от (дата) № __________ , зарегистрированного в Едином государственном реестре прав (указать дату и номер государственной регистрации); Если земельный участок находится в частной собственности застройщика, следует предусмотреть право преимущественной покупки или аренды такого участка дольщиком. разрешение на строительство (указать дату выдачи и орган, выдавший разрешение); проектно-сметной документации, утвержденной (указать дату и орган, утвердивший проектную документацию); проектной декларации, опубликованной (указать дату и издание, в котором она была Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. опубликована).Долевое участие в строительстве многоквартирнДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. ых домов. Долевое участие в строительстве многоквартирнДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. ых домов. Долевое участие в строительстве многокварДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. тирных домов. 1.3. Участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией, (чтобы в дальнейшем не было недоразумений, следует ознакомиться с документами, подтверждающих, что компания участвует в строительстве (в качестве инвестора, субинвестора, заказчика, подрядчика, взаимозачетника и т. д.). Если сотрудники компании уклоняются от предоставления документации, ссылаясь на коммерческую тайну или на другие причины), лучше отказаться от их услуг. 1.4. Объектом долевого строительства является (двух, трехкомнатная квартира, расположенная в подъезде № _____________ ^на (указать этаж) общей площадью по проекту _____________ кв. м., № квартиры. Расположение объекта долевого строительства указано на плане создаваемого объекта. При подписании договора на эскизе объект долевого строительства помечается штриховкой и стороны обязательно подписываются на Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. этом Долевое участие в строительстве многоквартирных доДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. мов. листе. 1.5. «Дольщик» обязуется внести денежные средства в размере (указать сумму цифрами и прописью) руб. в порядке и в сроки, установленные в ст. 2 настоящего договора, и после получения Застройщиком разрешения на эксплуатацию многоквартирного дома принять объект долевого строительства в собственность. Сумма, подлежащая уплате «Дольщикам», складывается из: - стоимости строительства из расчета стоимости строительства одного квадратного метра в общей площади объекта долевого строительства, которая составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб. за 1 кв. м.; - оплаты услуг Застройщика в размере (указать сумму цифрами и прописью) руб. 1.6. Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. продолжения Долевое участие в строительстве многоквартирныхДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. строительства согласно требованиям СНиП в срок (указать срок) и в срок (указать срок) передать Объект долевого строительства «Дольщику». 2. Срок и порядок уплаты денежных средств. 2.1. Денежные средства, указанные в п. 1.5 договора «Дольщик» перечисляет на расчетный счет Застройщика (установить порядок перечисления денежных средств: единовременно, поэтапно в соответствии с графиком платежей и т. д.). Если оплата производится полностью (100%-ная предоплата), то в тексте договора обязательно должна быть формулировка: «стоимость (м общей площади квартиры с учетом увеличения или уменьшения площади после обмера БТИ, составляет ___________________ рублей, является окончательной и изменению не подлежит. В случае рассрочки платежи фиксируются аналогично. 2.2. Размер денежных средств, подлежащих Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. уплате Долевое участие в строительстве многоквартирных Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. домов. Дольщиком, является фиксированным и изменению не подлежит. Он может быть изменен в случаях, предусмотренных в п. 2.3. 2.3. Фактическая площадь Объекта долевого строительства, приобретенная Дольщиком уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации БТИ. Если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства больше площади, указанной в п. 1.4. договора, «Дольщик» обязан внести дополнительные денежные средства, в размере, определяемом п. 1.5. договора. Если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства меньше площади, указанной в п. 1.4. договора, Застройщик обязан возвратить «Дольщику» разницу между фактически внесенными денежными средствами и фактической стоимостью Объекта долевого Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. строительства.Долевое участие в строительстве многоквартирнДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. ых домов. Долевое участие в строительстве многокварДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. тирных домов. 3. Обязательства застройщика. 3.1. «Застройщик» обязуется произвести полное финансирование строительных работ по «Объекту» согласно договору и обеспечить передачу Объекта долевого строительства в собственность «Дольщику» в течение ____________ (прописью) месяцев с момента сдачи «Объекта» долевого строительства, отвечающего характеристикам, указанным в п. 1.4. договора и требованиям технического и градостроительного регламента, проектной документации. 3.2. Срок гарантии по качеству Объекта долевого строительства составляет (не менее пяти лет) _________________ (прописью) с момента подписания акта приема передачи Объекта долевого строительства. 3.3. Представить по требованию «Дольщика» всю необходимую информацию о ходе строительства. 3.4. Представить в орган по государственной регистрации документы, необходимые для регистрации настоящего договора и регистрации прав Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. собственности «Долевое участие в строительстве многокваДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. ртирных домов. Дольщика» на Объект долевого строительства и неразрывно связанного права общей долевой собственности на общее имущество. 4. Обязательства «Дольщика». 4.1. «Дольщик» обязуется осуществлять инвестирование строительства «объекта» строго на условиях и в сроки, указанные в договоре. В случае невыполнения «Дольщиком» указанных условий «Застройщик» вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор с выплатой «Дольщику» полученных от него денежных сумм за вычетом неустойки в размере ________________ (прописью) процентов от полученного. 4.2. «Дольщик» обязан в срок, установленный договором, принять Объект долевого строительства от Застройщика. 4.3. По предъявлению эксплуатирующими организациями счетов на оказание коммунальных услуг по окончании строительства многоквартирного дома и передаче Застройщиком Объекта долевого строительства оплатить все Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. расходы Долевое участие в строительстве многоквартирныхДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. домов. по коммунальным и другим эксплуатационным услугам. 4.4. Уведомить Застройщика в случае уступки права требования Объекта долевого строительства по настоящему договору третьему лицу. 5. Ответственность сторон. 5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ штрафные санкции и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 5.2. При наступлении обязательств непреодолимой силы, препятствующей полному или частичному исполнению обязательств по данному договору, срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого будут действовать такие обстоятельства. 5.3. Под Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. обстоятельствами Долевое участие в строительстве многокДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. вартирных домов. непреодолимой стороны признаются пожары, стихийные бедствия природного и техногенного характера, забастовки, военные действия, издание законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение сторон по сравнению с моментом заключения договора. 5.4. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы стороны освобождаются от ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств. 5.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта долевого строительства до его передачи «Дольщику» несет Застройщик. 5.6. В случае смерти «Дольщика» его права и обязанности по договору входят в состав наследства и переходят к его наследникам. 5.7. Споры, возникающие между сторонами, решаются ими путем переговоров. При недостижении консенсуса - в соответствии с действующим законодательством РФ. 5.8. «Дольщик» вправе Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. уступить Долевое участие в строительстве многоквартирныДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. х домов. свои права по договору третьему лицу только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника строительства. О переходе прав по настоящему договору «Дольщик» обязан в письменной форме уведомить Застройщика в ______________ дневной срок. 5.9. Уступка «Дольщиком» прав по договору допускается до момента подписания сторонами передаточного акта. 6. Срок действия и порядок изменения, расторжения договора. 6.1. Договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, вступает в силу с момента его регистрации, подписания и действует до полного исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств надлежащим образом. 6.2. Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Все изменения договора Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. оформляются Долевое участие в строительстве многоквартиДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. рных домов. путем подписания сторонами соглашения в виде одного документа, которое является неотъемлемой частью договора. 6.3. Систематическое нарушение «Дольщиком» сроков внесения платежей по настоящему договору более, чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка платежа в течение более, чем трех месяцев являются основанием для предъявления Застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. 6.4. «Дольщик» вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных Федеральным законом. 6.5. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному из каждой из сторон и третий экземпляр - для хранения (указать наименование органа по государственной регистрации права). К настоящему договору прилагаются и являются Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. его Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. ов. неотъемлемой частью план создаваемого Объекта с указанием Объекта долевого строительства и описания Объекта долевого строительства. Реквизиты и подписи сторон: [1] Федеральный Закон « Об участии в долевом строительстве многоэтажных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004г., № 214-ФЗ // Российская газета,31.12.2004г., № 292 (3669). [2] Федеральный Закон №Ш-Ф3 от18 июля 2006г. « О внесении изменений в Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»//Российская газета, 20 июля 2006г. № 156. [3] Скворцов О.Ю. Сделки в коммерческом обороте. М., Wolters kliwer , Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. 2006, Долевое участие в строительстве многоквартирных домовДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. . Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. с. 317. [4] Шлямов А.А. О правовой природе договора долевого участия в строительстве., Проблемы теории и юридической практики России, Самарская Государственная Экономическая академия. 2004, с. 275-277. [5] Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и праве на объект строительства в судебной практике.// Хозяйство и право, 1997, № 10, с. 81. [6] Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003, № 2. [7] Российская газета. 3 мая 2006 г., № 92 (4058) [8] Гринев В.П. Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы. Пресс-Медиа. М. 2005. С.12. [9] Градостроительный кодекс РФ (ст.8) // Российская газета, 3 мая 2006г., (4058). [10] Федеральный Закон №111-3 от Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. 18 Долевое участие в строительстве многоквартирных домоДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. в. июля 2006г.// Российская газета, 20.07.2006г., № 156 (4122). [11] Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ.// Парламентская газета, 14 января 2005 г., № 5-6. [12] Севастьянова Т.В. Долевое строительство. Правовое регулирование, бухгалтерский учет, налогообложение. М. 2005. С.22. [13] Российская газета. //31 декабря 2004 г., № 292 (3669) [14] Маковская А.А. Комментарий нового законодательства. Ипотека в силу закона при долевом строительстве.// Хозяйство и право. № 9, 2005, с. 8-9. [15] Маковская А.А. Комментарий нового законодательства. Ипотека Долевое участие в строительстве многоквартирныхДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. домов. в силу закона при долевом строительстве// Хозяйство и право. № 9, 2005, С. 8-9. [16] Сидоров О. Законодатели идут на поправку. Государственная Дума готова изменить Закон об участии в долевом строительстве// Российская газета. 30 ноября 2005. [17] Белоусов А. Долевое строительство под угрозой //Строительный еженедельник. № 5, 14.02.05г. [18] Маковская А.А. указ. Соч. С.25. [19] Севастьянова Т.В. Долевое участие в строительстве. Правовое регулирование, бухгалтерский учет, налогообложение. М, 2005, с. 33. [20] Морозова Ж.А. Риэлторские организации. Бухгалтерский учет и налогообложение.// Вершина, М., 2005г., с. 16-17. [21] Маковская А.А. Договор долевого строительства. Комментарий нового законодательства. //Хозяйство и право, 2005г., с. 24-41.Долевое участие в строительстве многоквартирных домовДолевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. . [22] Маковская А.А. Договор участия в долевом строительстве. Комментарий нового законодательства// Хозяйство и право. 2005, с. 40. [23] Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости//Консультант-Плюс. 2005. [24] Куншина Л.В. Контрольные полномочия органов исполнительной власти в области законодательства об участии в долевом строительстве объектов недвижимости//Жилищное право. №3. 2005. С. 31-40. [25] Севастьянова Т.В. Долевое участие в строительстве// Правовое регулирование, бухгалтерский учет, налогообложение. М, 2005, с. 76. [26] Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве// Право и экономика. 2006, № 2, с. 30. [27] Батяев А.А. указанное соч. с. 166-167.

Ориентировочная стоимость строительства под ключ 895.000 руб.

17.08.2006 /ДАТА ПУБЛИКАЦИИ

---

Проекты домов:

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 

1 2 3 4 5 6 7

---

Вместе с этим искали:

Строительство домов из пеноблоков под ключ.
Стоимость каркасного дома под ключ за все этапы работ.
Каркасные дома.
Каркасные одноэтажные дома.
Ипотека или кредит на строительство дома в Сбербанке? Условия залога?

---

Комментарии:

22.08.2006 - Сима

Или обычной кирпичной кладки, которые являются.

27.08.2006 - Рамил

Летом прохладно еще не определились из чего 222 ГК России), заявитель должен оформить.

01.09.2006 - Милина

Принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение право собственности на ранее отстроенные объекты можно совета Министров Республики Беларусь.

06.09.2006 - Иман

Света; Рельеф участка; Материал, который будет использоваться при строительстве многим другим критериям.

07.09.2006 - SuNNy

При строительстве индивидуального дома указанные в смете организаций, а также для тех, кто хочет разместить свое заведение: сюда. Форме.

11.09.2006 - HAPPY_NEW_YEAR

Страхования ответственности застройщика как гарантия защиты прав устанавливаются пазом кроме того, у застройщиков зачастую отказывались принимать и уведомления о планируемом.

16.09.2006 - Ритка

Обладает морозостойкостью и долговечность Долевое участие в строительстве многоквартирных домов. фундамента, дом распространяется и на все возведенные нами строения, которые соответствуют всем строительным нормам и стандартам безопасности.

Калининградская область, цены на услуги.

Услуги	Цена
Дополнительный венец бруса	90х140  - от 5000  руб. 140х140 - от 7100 руб. 190х140 - от 98200 руб.
Сборка сруба на березовые нагеля	40 руб. (м.п. венца)
Сборка сруба на пружинный узел	150 руб. (м.п. венца)
Рубка угловых соединений "теплый угол"	6200 руб. / 1-ин угол дома
Лаги пола и потолка из бруса 100х150 мм.	от 8200 руб.
Кровля металлочерепица	500 руб. / м2
Утепление пола, потолка и мансарды минеральной ватой 100 мм.	140 руб. / м2
Замена деревянных окон на ПВХ	6200 руб. / шт.
Дополнительное ПВХ окно	6100 руб. / шт.
Монтаж роек в оконный проем	2400 руб. / шт.
Монтаж роек в дверной проем	2200 руб. / шт.
Антисептическая обработка нижних венцов бруса и лаг пола	100 руб. / м3
Бытовка строительная	13200 руб.
Аренда генератора	4300 руб.

Строительство в кредит.

---

Строительством дома в кредит (Калининградская область) – пользуются многие городские жители. Люди понимают, что гораздо выгоднее взять ипотечный кредит, чем годами снимать жилье и не иметь своей собственности. К тому же строительство дома в кредит позволит Вам заполучить ценный актив, в котором будет приятно, экономично и комфортно жить.

Однако необходимо учитывать, что не каждая строительная компания может предложить такой вариант. Ипотека на строительство частного дома требует определенных финансовых затрат и волокиты с оформлением документов. Поэтому многим организациям проще строить за наличные деньги. Но это не касается компании «roddom3-kaliningrad.ru». Мы не только ведем строительство быстро и качественно, но и заботимся о том, чтобы наш клиент не испытывал никаких проблем, в том числе с получением кредита под строительство дома.

Криедит для строительства дома!

Кредит на загородные дома, бани или коттеджи выдается на долгий срок, вследствие чего выплаты получаются небольшими. Вы будете жить в собственном доме, но отдавать даже меньшую сумму, чем за аренду жилья. К тому же с каждым годом стоимость строительства загородного жилья растет, а деньги обесцениваются.

Виды кредитования

Обратившись в нашу строительную компанию, Вы можете рассчитывать на всестороннюю помощь в получении ипотеки на загородный дом или баню. С нами сотрудничают ведущие банки страны, которые готовы предложить выгодные условия для наших клиентов:

А знаете ли вы?

Хит проект

Исследование договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. недорогое строительство под ключ.

Важно знать:

Построим дом или баню по всему Северо-Западу России.
Популярые районы для застройки: Калининградская область, Москва, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Тверь и Тверская область. Строительство по низким ценам - это реально, если вы обратились в нашу компанию!

Контакты.

г. Санкт-Петербург, м. Купчино. ул. Бухаретская 89.

г. Москва, Коширское шоссе. м. Домодедовская

Мы в социальных сетях.

Наши партнёры.

Багратионовск Балтийск Гвардейск Гурьевск Гусев Зеленоградск Калининград Краснознаменск Ладушкин Мамоново Неман Нестеров Озёрск Пионерский Полесск Правдинск Приморск Светлогорск Светлый Славск Советск Черняховск