Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. Калининградская область дома под ключ.

Продолжение статьи о жилищном строительстве, в которой мы детально рассмотрим экономику Застройщиков по различным схемам финансирования до реформирования 214-ФЗ и постараемся спрогнозировать, каким образом изменится рынок жилищного строительства после проведения реформ Закона о долевом строительстве. Расчеты и примеры экономики строительства. Для наглядности приведем конкретный пример расчета строительства многоквартирного дома. Для понимания сути нам не требуется разбираться в сметах и делать емкие и сложные расчеты, достаточно оперировать укрупненными расчетами. В итоге мы упростим схему расчета без ущерба для общей экономики. Определим начальные параметры объекта. Принимаем, что застройщик планирует построить многоквартирный дом общей площадью квартир: V = 20000 м 2 , находящийся в одном из подмосковных поселений около 20 км от МКАД. Временной период строительства определим, как 2012-2014 год: t = 2 года. Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook. Застройщик получил всю документацию и определил стоимость строительства объекта, которая складывается из стоимости земельного участка, затрат на изыскательские и проектные работы, получение и выполнение Технических условий, материалов, благоустройства, строительно-монтажных работ, содержание службы заказчика и прочие. Как правило, стоимость всех затрат Застройщика колеблется Ипотека на строительство. от 32000 до 40000 рублей на 1 метр эффективной (продаваемой) площади в зависимости от затрат на земельный участок, затрат на подключение к инженерным сетям и условий инвестиционной нагрузки (инвестиционный контракт, соцкультбыт, обременения). Также немаловажно позиционирование объекта на рынке. В нашем случае мы рассмотрим самый массовый сегмент – «эконом» – что означает отсутствие каких-либо серьезных архитектурных фантазий, квартиры преимущественно небольшой площади, без отделки. Определим затраты Застройщика как: S2 = 35000 руб/м2 продаваемой площади. Стоимость 1 квадратного метра при продаже квартир в строящемся объекте зависит от многих параметров. Прежде всего от степени готовности объекта, его транспортной доступности, инфраструктуры и удаленности от МКАД. На основании рыночной стоимости того периода мы принимаем стоимость продажи равной S1 = 40000 руб/м2 – на начальной стадии строительства, и S1 = 60000 руб/м2 – на стадии ввода объекта в эксплуатацию. Стоимость растет пропорционально степени готовности объекта что позволяет нам говорить о некой средней стоимости реализации равной S1 = 50000 руб/м2 , если Застройщик продает квартиры в течение всего срока строительства. Существует еще одна статья расходов, без которой реализация квартир, как и любого другого продукта, невозможна – это расходы на рекламу и содержание отдела продаж. Примем эти расходы за величину Р. Затраты на эту статью в среднем составляют 3% от цены проданной квартиры. В нашем случае P = 1500 руб/м2 . Теперь имеем достаточные данные, чтобы произвести промежуточные расчеты. Вариант №1 - Идеальный вариант. В реальности почти не встречается: если Застройщик строит весь объект на собственные средства, то: (S1 - S2 - P) * V = (60000 – 35000 – 1500) * 20000 = 470 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта при продаже в самом конце строительства. При этом Застройщик потратит 700 млн.рублей и с реализации получит 1 170 млн. рублей. Важно понимать, что Застройщик продает квартиры после завершения строительства по максимальной стоимости, но для этого нужно время, чтобы продать площади и тем самым срок реализации инвестиционного проекта составит не 2 года, а как минимум 3 года. Доходность Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. можно оценить как: 470 / 700 / 3 = 0,2 – что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 20% годовых. Данный показатель говорит, что потенциальному инвестору такой проект будет практически не интересен, поскольку доходность не Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. значительно выше, чем банковский вклад, а риски значительно выше. При этом, если Застройщик будет пользоваться кредитными продуктами, его доход будет практически равен нулю. Вариант №2 . Самая распространенная схема реализации такого рода проектов. Суть данного варианта в том, что Застройщик продает квартиры в строящемся объекте по 214-ФЗ в течение всего срока строительства. (S1 - S2 - P) * V = (50000 – 35000 – 1500) * 20000 = 270 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта. На данном графике видно, что Застройщик значительно раньше выходит в положительное сальдо и значительно меньше вкладывает средств, по сравнению с Вариантом №1. Такой моделью пользовались до 90% всех Застройщиков на рынке недвижимости. При этом Застройщик потратит денежные средства только на создание объекта, т.е. на покупку земельного участка, проектирование и получение разрешения на строительство. Затраты на физическое строительство и выполнение Технических условий будут компенсироваться за счет продажи квартир. Поскольку продажа квартиры будет происходить в течение всего срока строительства, то срок реализации проекта будет равен сроку строительства – 2 года. В этом случае доходность можно оценить следующим образом. Стоимость затрат на земельный участок и проектирование составит ориентировочно 80 млн. рублей. Следовательно: 270 / 80 / 2 = 1,69, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 170% годовых. Данный результат показывает абсолютно реальную доходность большинства адекватных Застройщиков, но нуждается в комментариях. Такие цифры являются не самыми большими в этой области бизнеса, и ниже можно привести пример еще более яркий, но нужно Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. понимать, что это возможно только при условии благоприятных внешних факторов. Рынок недвижимости должен быть стабилен по спросу, поскольку строительство ведется за счет продаж квартир на этапе строительства и привлечения участников долевого строительства, и если динамика продаж не будет совпадать с динамикой строительства, то объект будет строиться дольше. Перенос срока строительства на более поздний может существенно сократить доходность и увеличить количество претензий от дольщиков. Другими словами, такая схема более рискованна и требует более продуманного управления. Но, тем не менее, она значительно более доходная. Отдельно нужно сказать, что при такой экономике проекта Застройщик вполне может применять кредитные инструменты, для того чтобы сглаживать колебания поступления денежных средств от продаж и выдерживать график строительства. Такие кредиты, как правило, небольших объемов, не сказываются на доходности фатально. Вариант №3. Возможно, такой вариант встречается нечасто, но, тем не менее, применятся некоторыми компаниями. Суть данной схемы несильно отличается от Варианта №2. Это лишь один из частных случаев, но в тех или иных вариациях часто встречается в строительстве, а именно: Застройщик хочет максимально уменьшить сумму Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. первоначальных вложений в объект строительства и сразу перейти к этапу продаж, чтобы покрывать все свои расходы за счет дольщиков. Это позволяет ему получить строительный объект за меньшие деньги и увеличить доходность. Еще один частный случай в такого рода схемах – это приобретение земельного участка с проектом, т.е. всеми документами для начала строительства. Существует два основных способа и комбинации из них, которые позволяют это реализовать. Первый из них: купить земельный участок в рассрочку или оформить аренду с правом выкупа, что по сути одно и то же. Тем самым будущий Застройщик заплатит 20-30% Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. от стоимости земли/проекта сразу, а оставшуюся сумму будет оплачивать по длительному графику, т.к. такие сделки не противоречат закону. Второй из них – это предварительная продажа квартир Застройщиком на этапе, когда еще не все документы на строительство оформлены и не позволяют организовать продажу по 214-ФЗ. Привлекательная цена на квартиры притупляет осторожность многих покупателей, и такой формат продажи до сих пор присутствует на рынке. Это безусловный риск, на который Застройщик идет сознательно. За такую продажу Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до одного миллиона рублей за каждый выявленный факт. Продав даже два десятка квартир, Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. для погашения необходимых платежей и пуска строительства, Застройщик рискует только возможными незначительными издержками. Проведем предварительные расчеты. При грамотном Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. менеджменте Застройщик потратит только около 25% от затрат на земельный участок и проект, т.е. 20 млн. рублей, и сразу начнет реализацию квартир. Допустим, что средняя стоимость продажи квартиры будет немного ниже вследствие демпинга, а именно 45000 Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. руб./м2. Поскольку продажи Застройщик начнет практически сразу, минуя срок изыскания и получения всей необходимой документации (около 6 месяцев), тогда: (S1 - S2 - P) * V = (45000 – 35000 – 1500) * 20000 = Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. 173 млн. руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта. На данном графике видно, что Застройщик, при Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. грамотно выстроенной схеме продаж, перекрывает все затраты с поступления денежных средств от «дольщиков» с превышением. По сути Застройщик получает Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. прибыль на самом начале строительства объекта. Данные избыточные средства можно реинвестировать в аналогичные проекты, тем самым значительно повысив Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. свою Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. доходность. При этом первоначальные вложения в строительный объект в среднем колеблются от 5% до 10% от общей суммы Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. затрат на проект. 173 / 20 / 1,5 = 5,76, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 576% (!) годовых. Данный результат для некоторых Застройщиков не является шокирующим, правда такие стройки очень часто становятся проблемными, Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. поскольку всецело зависят от рынка недвижимости и динамики продаж. Даже незначительное колебание рынка может остановить авантюрного Застройщика. Но при благоприятном «климате», когда стоимость и спрос в квартирах постоянно растет, такие схемы дали возможность совершенно неизвестным и небольшим компаниям дорасти до крупнейших Застройщиков. Выводы. Как всегда, медаль имеет две стороны, и данный вопрос не исключение. С одной стороны, возможность получения сверхдоходов при использовании тех или иных схем дало возможность появлению ныне крупнейших известных строительных холдингов, которые грамотно распорядились средствами и «выросли» до стабильно развивающихся корпораций. В данных компаниях не видят сложностей при адаптации Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. к изменениям в законодательстве и повышенным требованиям к Застройщикам. С другой стороны, конечно, наличие таких «свобод» в законодательстве и требованиях в области жилищного строительства привело к появлению множества недобросовестных Застройщиков и откровенно мошенническим действиям. Как следствие, в Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. стране появилось множество недостроенных домов и «обманутых дольщиков». И эта проблема, в том числе, подтолкнула Правительство на пересмотр 214-ФЗ и ужесточение требований к Застройщикам. Если сравнивать, что было до внесения поправок в Закон и что будет после Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. реформы Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. ГЖилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. лава 2. 214-ФЗ, то, как и во всем, можем выделить и большие плюсы и серьезные минусы. Из минусов нужно сразу отметить, что изменения в законодательстве произведут серьезную «чистку» в рядах многочисленных Застройщиков, и категории «мелких» и «средних» вымрут Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. как факт, поскольку не смогут соответствовать новым требования 214-ФЗ. На рынке останутся только «крупные» игроки, которые будут диктовать свои условия на рынке, а для потребителя это будет означать повышение стоимости квартир на 25-40%. Если детально рассмотреть структуру Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. повышения стоимости, то стоимость кредитных средств составляет около 16-20%, стоимость страхования ответственности Застройщика составит ориентировочно 5-6%. И, конечно, Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. нельзя сбрасывать со счетов некую монополизацию рынка, которая увеличит стоимость квартир в сложно предсказуемые диапазоны. Пропадут с рынка и Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. небольшие строительные объекты, поскольку «крупным» компаниям будет экономически нецелесообразно заниматься строительством объектов от 5000 до 20000 м2. Вполне предсказуемо исчезнут объекты точечной и камерной застройки в небольших городах и поселениях, которые застраивались именно «некрупными» строительными компаниями. Прежде Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. всего, это может отразиться на регионах, где доходная часть при строительстве в принципе невелика и масштаб строительства может Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. составлять около 50-100 тыс. м2 в год. Еще одно негативное последствие для рынка в целом – изменится гибкость. Как Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. правило, Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. именно небольшие Застройщики оперативно могут реагировать на изменения рынка и предлагать наиболее интересные форматы недвижимости, ввиду их Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. масштаба и жизненного цикла. Как уже ранее упоминалось, можно ожидать, что с рынка уйдут до 60% Застройщиков по причинам Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. описанным выше. Данный процент может серьезно увеличиться, когда в условиях работы Застройщиков появится проектное финансирование и обязательное участие Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. Банков. Проблема заключается в том, что банки в принципе не рассматривают жилищные строительные проекты как ликвидные и крайне придирчиво относятся ко всем Застройщикам, которые не подконтрольны банковским структурам или которые не имеют весомого административного ресурса. Эпилог. Структура рынка новостроек сейчас будет серьезно меняться, и можно предположить, что для конечного потребителя это означает повышение цен, а для Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2. бизнеса означает консолидацию и монополизацию рынка. Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Ориентировочная стоимость строительства под ключ 880.000 руб.

14.04.2019 /ДАТА ПУБЛИКАЦИИ

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 

1 2 3 4 5 6 7

Вместе с этим искали:

Заказать строительство загородного дома можно в компании «Одрина»
О компании.
Строительство домов из газобетона.

18.04.2019 - Эдмон

Для быстрого возведения право преимущественного заключения договора аренды на новый дела.

20.04.2019 - Виолета

Денег уходит на другие процессы, а не отделочные ваши имя, номер.

21.04.2019 - ele_bele_gelmisem

Перерасчет будет если фирма-подрядчик даёт вам максимально облегчить своему клиенту весь строительный процесс и выполняем.

Строительство в кредит.

Строительством дома в кредит (Калининградская область) – пользуются многие городские жители. Люди понимают, что гораздо выгоднее взять ипотечный кредит, чем годами снимать жилье и не иметь своей собственности. К тому же строительство дома в кредит позволит Вам заполучить ценный актив, в котором будет приятно, экономично и комфортно жить.

Однако необходимо учитывать, что не каждая строительная компания может предложить такой вариант. Ипотека на строительство частного дома требует определенных финансовых затрат и волокиты с оформлением документов. Поэтому многим организациям проще строить за наличные деньги. Но это не касается компании «roddom3-kaliningrad.ru». Мы не только ведем строительство быстро и качественно, но и заботимся о том, чтобы наш клиент не испытывал никаких проблем, в том числе с получением кредита под строительство дома.

Криедит для строительства дома!

Кредит на загородные дома, бани или коттеджи выдается на долгий срок, вследствие чего выплаты получаются небольшими. Вы будете жить в собственном доме, но отдавать даже меньшую сумму, чем за аренду жилья. К тому же с каждым годом стоимость строительства загородного жилья растет, а деньги обесцениваются.

Виды кредитования

А знаете ли вы?

Хит проект

Строительство домов из газобетона СПб и ЛО. недорогое строительство под ключ.

Важно знать:

Построим дом или баню по всему Северо-Западу России.
Популярые районы для застройки: Калининградская область, Москва, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Тверь и Тверская область. Строительство по низким ценам - это реально, если вы обратились в нашу компанию!

Контакты.

г. Санкт-Петербург, м. Купчино. ул. Бухаретская 89.

г. Москва, Коширское шоссе. м. Домодедовская

Мы в социальных сетях.

Наши партнёры.

Багратионовск Балтийск Гвардейск Гурьевск Гусев Зеленоградск Калининград Краснознаменск Ладушкин Мамоново Неман Нестеров Озёрск Пионерский Полесск Правдинск Приморск Светлогорск Светлый Славск Советск Черняховск